Как рассчитать рыночную стоимость дома

Содержание

Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт!

Как рассчитать рыночную стоимость дома

Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

  • при расчете налоговой суммы от продажи дома;
  • при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
  • при расчете суммы госпошлины;
  • для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
  • при расчете суммы взноса в уставной капитал;
  • когда дом — залоговое имущество;
  • при аресте дома;
  • при имущественных спорах;
  • при разделе имущества;
  • при выплате страховки за дом;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Источник: http://HiterBober.ru/realty/kak-sdelat-ocenku-doma.html

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.
Читайте также  Ипотека на деревянный дом какой банк дает

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора.

    На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

    Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Возможно ли оценить стоимость дома самостоятельно

06.04.2015

Сбалансированная цена, адекватная как рынку, так и качеству предлагаемой недвижимости – лучший гарант того, что загородный дом быстро найдет своего покупателя. Однако точно определить стоимость коттеджа гораздо труднее, чем цену квартиры. Ведь загородные особняки, особенно, относящиеся к элитным, – это штучный, не имеющий близких аналогов товар с множеством индивидуальных характеристик.

Сегодня мы расскажем о том, как оценить стоимость дома с участком.

Методика расчета

Цена домовладения всегда складывается из двух составляющих: стоимости земельного участка и стоимости возведенных на нем построек. При этом, если рыночную стоимость земли сегодня можно приблизительно исчислить по кадастровой стоимости участка, то с домом все намного сложнее.

Классический стиль – всегда на пике спроса (усадьба в КП «Урожай»)

Большинство владельцев коттеджей пытается оценить свой особняк, исходя из затраченных на его постройку или покупку средств и «накидывая» на эту затратную стоимость свой инвестиционный интерес. Но такой приблизительный метод часто приводит к недооценке или, напротив, переоценке дома.

Ведь собственнику, незнакомому с тенденциями рынка недвижимости, бывает очень трудно рассчитать, насколько и в какую сторону изменилась в данном районе структура спроса и предложения.

Например, цена недвижимости в районе может снизиться из-за неблагоприятного соседства с новым складским комплексом или возрасти вследствие, например, реконструкции подъездной трассы.

Вот почему с высокой долей точности определить сбалансированную цену загородной недвижимости может только профессиональный риэлтор. Он опирается на свой опыт, знание текущей ситуации на рынке, принимает во внимание продажи объектов со схожими характеристиками, а также оценивает ряд ключевых параметров домовладения:

География

С практической стороны больше всего ценятся дома, расположенные в лесистой зоне, желательно, поблизости от чистого хвойного леса и водоемов. «Большая вода» повышает цену дома, особенно если он находится на первой линии (разумеется, в пределах природоохранных норм). Очень большое значение имеет социальное окружение – обжитая местность и солидные соседи (фактор хоть и субъективный, но все же имеет место быть) добавляют загородному дому до 10 % цены.

Существует затратный, доходный и сравнительный методы расчета стоимости недвижимости. Самый популярный – первый.

Пример затратного метода расчета:

  • Оценивается стоимость земли в конкретном поселке и округе.
  • Оценивается стоимость строительства дома – «коробки» под отделку.

В среднем цена 1 кв. м – 40-50 тыс. руб. Если материал строительства дорогой (клинкерный кирпич, например) или в отделке фасада использованы дорогостоящие материалы (натуральный камень, песчаник, мрамор), то начальная стоимость возрастает.

  • Оценивается стоимость отделки и мебели (самый субъективный элемент расчета). В среднем 2-5 тыс. $ за 1 кв. м, реже до 10 тыс. $ и более.
  • Оцениваются остальные дорогостоящие вещи (бассейн, центральная система кондиционирования и вентиляции, умный дом, ландшафтный дизайн).

Дом и участок

Размеры участка для коттеджа бизнес-класса составляют в среднем от 15 до 35 соток, для элитного особняка – не менее 35 соток. Участок меньшей площади сразу отнимает от стоимости домовладения 5 – 7 %. Для домов премиального класса необходим ландшафтный дизайн, тогда как для домов бизнес-класса вполне достаточно, чтобы участок был ухоженным.

Элитный особняк стоимостью от 5 млн долларов должен быть построен из дорогостоящих материалов (натуральный камень, черепица или медная кровля, ценные породы дерева) по современным технологиям. Необходимо учитывать и архитектурный стиль дома. Наиболее дороги дома в классическом или нейтральном современном европейском стиле – они считаются более ликвидными, чем «супермодные» особняки по индивидуальному проекту, которые достаточно быстро устаревают.

Площадь дома в элитном сегменте обычно составляет 600 – 1500 кв. м. Немало прибавляют к стоимости особняка хорошо оборудованный зал для домашнего кинотеатра, спортзал, бильярдная, сауна, бассейн. Также при оценке дома нужно учитывать размеры и характеристики паркинга. Приветствуется наличие на территории дополнительных построек, например, гостевого дома или домика для обслуживающего персонала.

Иногда, выставляя дом на продажу, владельцы пытаются увеличить его стоимость, сделав косметический ремонт. Такая мера, конечно, может привлечь покупателя, однако существенного воздействия на цену не оказывает. А вот расширение земельного участка, если, конечно, такая возможность имеется, может дать существенную надбавку к общей цене домовладения.

Внутренняя инфраструктура и коммуникации

Покупатели премиальных загородных домов выдвигают жесткие требования как к инфраструктуре коттеджного поселка, так и к качеству инженерных систем дома. Круглосуточная охрана, видеонаблюдение и хорошо отработанная пропускная система повышают класс коттеджного поселка и, соответственно, стоимость всех домовладений в нем.

С точки зрения коммуникаций важно наличие магистральных коммуникаций – газа, канализации, водоснабжения. В доме должны иметься собственная система отопления, система кондиционирования и вентиляции, охранно-пожарная сигнализация, система умного дома, все телекоммуникации.

Особое внимание – электричеству и воде. Мощность энергоснабжения должна составлять не менее 30 кВт, причем желательно наличие системы автономного энергоснабжения.

Что же касается воды, то здесь, помимо магистрального водопровода, большим плюсом является наличие собственных водно-очистных сооружений и питьевой воды из артезианской скважины.

Часто встречаются факторы, мешающие установить объективную рыночную стоимость недвижимости, допустим, земельный участок под строительство дома покупался заведомо по завышенной цене или на пике рынка. Тоже самое со строительством дома.

Не реже встречается, что собственник сильно привязан к недвижимости эмоционально, например, при отделке дома «вкладывал душу», долго и тщательно выбирал с дизайнером каждый элемент, ездил заказывать мебель за рубеж.

В этом случае ожидания по стоимости часто оказываются субъективно завышенными.

Учитывая все важные параметры домовладения, его собственник может приблизительно оценить стоимость дома и самостоятельно. Однако, как уже было сказано, наиболее адекватную рынку цену загородного особняка сможет назвать только квалифицированный риэлтор.

Источник: http://www.elitehome.ru/ourpublic/kak-otsenit-stoimost-doma-samostoyatelno/

Как сделать оценку дома и земельного участка

Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи.

Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

  • для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
  • для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
  • для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
  • для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
  • с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев.

Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества.

Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения.

После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок.

Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

  • Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
  • Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
  • Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

  • месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
  • состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов); 
  • наличие обременения на дом и землю.

Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как: 

  • отличное 
  • хорошее 
  • удовлетворительное 
  • неудовлетворительное
  • непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

  • для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи; 
  • для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:   

  • копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
  • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет об оценке дома и земельного участка

В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

  1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
  2. Информация о методах оценки.
  3. Сведения об анализируемом объекте.
  4. Исследование рынка недвижимости. 
  5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  6. Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

  • документы на объект недвижимого имущества;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества; 
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

  • выставить требование о проведении повторной оценки;
  • сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы); 
  • предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
  • оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/kak-sdelat-otsenku-doma-i-zemelnogo-uchastka-metodyi-stoimost-dokumentyi/

Всё про дом и жизнь в нём

Вот уж вопрос из вопросов! Сколько ни думай, всё равно будут сомнения. А вдруг продешевили? Вы же потом сами себя съедите от мыслей, что продали дёшево!  Или наоборот, необоснованно завысите цену, и продать по такой стоимости вообще ничего не получится? А снижать ой как не хочется …  В общем, проблема из проблем!

В начале попробуем найти ответы на первые два вопроса:

  • Как правильно определить стоимость дома, причём, старого дома, чтобы не продешевить и  в то же время не зависнуть на рынке недвижимости из-за завышенной цены?
  • В чём достоинства и недостаткистарых построекикак они влияют на ценообразование?

Вот об этом и поговорим, а так же попытаемся найти ответ на вопрос:

  • «Как продать недвижимость по выгодной цене, да ещё в короткие сроки?»

Процесс продажи начинается с оценки частной собственности. При оценке стоимости дома учитывается всё:

— месторасположение,

— расстояние до центра,

— ближайшей железной дороги (для сельского варианта),

— из чего сделан,

— проведены ли коммуникации,

— размер и планировка дома,

— удобство подъезда,

— близость водоема или леса (опять же для сельской местности).

И многое, многое  другое, всё и не перечислить.

Какие факторы влияют на ценообразование?

Говорить, а тем более писать о недостатках, снижающих стоимость дома, не очень-то хочется. Поэтому рассмотрим плюсы старой недвижимости. Ну а противоположность – это минус.

Большим плюсом будет:

расположение дома в хорошо обжитом районе, желательно экологически чистом, без больших промышленных предприятий.

 Наличие в пределах 10-ти минутной досягаемости магазина, аптеки, детского сада и школы.

Всё это придаст вашей собственности неоспоримое преимущество перед  конкурентами.

 Учитывайте состояние дорог, комфортно ли по ним ездить с осени до весны. Если же у вас в округе везде асфальт, то это огромнейший плюс и стоит обратить на это внимание своих покупателей.

 Хорошее транспортное сообщение с центром города, и ближайшей железнодорожной станцией (это более актуально для городских посёлков и сельской местности), так же не отнимет, а прибавит привлекательности вашему дому.

Но это всё пока только плюсы, поддерживающие стоимость недвижимости и цену они не формируют.

  • Цена – это стоимость участка с домом и всех остальных построек на этом участке, включая забор с воротами и калиткой.

Правильно оценить дом самостоятельно довольно сложно. Новичку учесть все факторы, влияющие на цену порой невозможно из-за неопытности. Да и рынок нестабилен. Сегодня так, а завтра этак. Поэтому лучше обратиться к специалисту и от его оценки назначать правильную или адекватную цену дома.

Что это значит?

  • Правильная цена – это такая цена, которая устроит и Вас, и покупателя.
  • Адекватная цена – это цена, за которую дом действительно можно продать без волокиты.

Чтобы определить правильную цену, важно вовремя отключить эмоции и всё трезво просчитать.

Однако цели у всех разные. Кому-то надо продать быстрее, а кому-то дороже. Иногда, от желания получить максимум, можно зависнуть на рынке недвижимости надолго, и продавать по два года, а то и больше, скатываясь по ценовой горке вниз. Если же у Вас цель  продать как можно дороже, а сроки не столь существенны, то, как говорится — дело хозяйское. Можно и три года торговаться.

Но это допустимо только если вы живёте в продаваемой недвижимости. В этом случае дом под постоянным присмотром в целости и сохранности. Но если же он стоит пустой, то здесь можно не только деньги, но и свою собственность потерять. Выбрасывать же средства на отопление пустого помещения не разумно. Это всё равно, что деньги в печке сжигать. В конце концов,  вам продать надо, а не устраивать марафон с ценами, снижая их чуть ли не  вдвое. Вот здесь и пригодится адекватная цена.

Как определить правильную цену дома?

Если вы решили самостоятельно разобраться в этом вопросе, то для того чтобы примерно сориентироваться в ценах, можно воспользоваться двумя способами.

Первый — промониторить рекламные объявления о продаже недвижимости в вашем городе, посёлке и т.д. Это поможет овладеть ситуацией на рынке недвижимости.

Как правило, в объявлениях продавцы указывают примерные характеристики своей частной собственности – размеры, материал, год постройки, оснащение коммуникациями и  т.д., и  т.п.  И, конечно же, цену!  Так вы узнаете, сколько приблизительно стоят похожие дома.

Второе — посоветоваться с опытным риэлтором —  профессионалом по продаже недвижимости и земли. Найти такого специалиста, опять же, можно через объявления в прессе.

Агент поможет определиться с суммой, исходя из Ваших конкретных условий.

Вообще-то, желательно сделать и первое и второе, а потом  уже вывести среднюю арифметическую стоимости похожей недвижимости.

Цена участка определяется так же через арифметические расчеты. Общую площадь участка перемножают на среднюю стоимость сотки земли в этом регионе, городе, или посёлке. Каждый населённый пункт имеет свою определённую сумму. Это будет не точная цена, а приблизительная, но для определения примерной стоимости земельного участка, вполне сгодится.

Какова цена участка с домом?

  • Немного о приблизительной стоимости  старой недвижимости.

Самые дешёвые дома – глинобитные (от 2тыс.у.е.).

Раза в два дороже  — деревянные (от 5тыс.у.е.).

Самыми дорогими будут кирпичные и блочные (от 30тыс.у.е. и выше).

Цены могут варьироваться в зависимости от региона, и актуальны они только на данный момент. Что будет через год, сказать трудно, рынок недвижимости крайне нестабилен, особенно в Белоруссии и России. Ещё лет 10 назад старый деревянный  домик в деревне, неплохой сохранности можно было приобрести  от 500 у.е., а сейчас раз в 10 дороже. И, похоже, это не предел.

При оценке дома учитывается не только качество материала, из которого сделано строение, но и сохранность недвижимости. Пусть дом и стар, но при этом хорошо сохранён, то цена его будет приличной. А если он ещё и  модернизирован – подведен газ, водопровод, канализация, сделан ремонт, то цена его будет близка к стоимости нового дома.

Далее прибавляете или отнимаете плюсы, о которых говорилось выше, и приступаете к рекламе своей собственности. А потом действуете в зависимости от реакции покупателей.  Если вам нужно продать быстрее, цену ставите чуть ниже рыночной, а если хотите получить максимальную прибыль, то назначаете стоимость ближе к верхней ценовой  планке.

Как правильно торговаться?

Как только определитесь с диапазоном цен, нужно решить, от какого максимума, и до какого минимума вы можете себе позволить спуститься в процессе торговли с покупателем. Торговаться тоже надо уметь. И без подготовки здесь не обойтись.

Если будете легко снижать цену – это вызовет подозрение, а всё ли так прекрасно с этой недвижимостью, как описывает продавец? Нет ли здесь подвоха? И вместо сделки может получиться обратный результат. Если снижаете цену, то аргументируйте почему, и тогда вопросов не возникнет.

И ещё один нюанс. После первого месяца продаж, обычно происходит спад, и количество потенциальных покупателей уменьшается, это нормальное, естественное явление. Паниковать и впадать в крайности не стоит. Вот, если после двух лет продаж картина не меняется, то нужно подумать, а правильная ли у вас цена? Может, стоит пересчитать всё заново? Вот такая арифметика.

Надеюсь, эта статья будет Вам полезна. Удачи, Дорогой Читатель!

Читайте далее:  «Что нужно знать о продаже частного жилого дома с помощью  агентства недвижимости»

а также

«Какие документы нужно подготовить для продажи дома или его части» 

и

«Как подготовить дом к продаже»

© maystroff.ru — 02. 06. 2013

Источник: http://maystroff.ru/na-zametku-ne-yristam/stoimost-doma.html

Оценка и определение рыночной стоимости частных домов. Основные методы

Обычно люди обращаются к профессиональным оценщикам, чтобы определить настоящую цену здания. Чаще всего это требуется для того, чтобы не переплатить за дом при покупке. Или для того, чтобы определить, сколько стоит собственное жилье за городом. Практика показывает, что большинство людей мало разбирается в этих вопросах, не говоря уже о методах профессионального анализа.

Как купить дом и не прогадать по цене?

Чтобы произвести определенную операцию с недвижимостью, то мало иметь только желание. Необходимо, чтобы сделки отвечали определенным требованиям и параметрам. Особенным условием в таких процедурах, обычно является определение реальной стоимости проекта. Не оценив недвижимость, вы не сможете выгодно осуществить сделку покупки-продажи.

Большинство россиян уверены, что для определения рыночного показателя, достаточно данных в техническом паспорте. Практика показывает, что этой информации может быть недостаточно. На момент проведения сделки, эта информация может быть устаревшей.

Рынок частных домов зависим от ситуации в стране. Уже происходили кризисы, санкции, перевороты или же девальвация валюты из-за чего тарифы изменились. Даже если процедура проводилась 6 месяцев назад, а обрушение валюты случилось совсем недавно, то расценки на ваше жилье могли сильно измениться и придется проводить такую операцию повторно.

Рыночная цена – это себестоимость недвижимости, в зависимости от соблюдения рыночных принципов. Проекты ее оценки реализуются по определенным правилам:

  1. продавцы и покупатели заинтересованы в проводимой работе и никто не находится под давлением;
  2. каждая сторона обладает необходимой информацией о положении рынка, поэтому переговоры происходят исключительно с учетом личных интересов;
  3. при этом не будут предлагаться какие-либо условия финансирования;
  4. никто из сторон не планирует уступать в стоимости.

Основные методы оценки жилья

Выделяют три подхода для оценки загородной недвижимости, к ним можно отнести:

  • рыночный (сравнительный);
  • доходный;
  • затратный.

Какую технику анализа выбрать, зависит от объекта и общей ситуации конкретной недвижимости.

При использовании затратного метода, стоимость загородного дома оценивается исходя из затрат на приобретение участка, подведение к нему коммуникаций, себестоимости строительства самого здания, выполненной внешней и внутренней отделке. Также бывают дополнительно учитывают произведенные обязательные платежи в управляющую компанию поселка (если она есть), какие были произведены подтвержденные затраты на налоги и иные отчисления в ходе строительства.

Доходный метод – в этом случае объект оценивают исходя из сроков его окупаемости. Хотя этот метод в загородном жилье не очень популярен, чаще применим в коммерческой недвижимости, где можно просчитать доходы от сдачи в аренду на несколько лет вперед. В случае с жилым объектом, но не сдаваемым в аренду применяют модели дисконтирования (какой доход бы приносила недвижимость по годам, если бы была сдана в аренду).

Доходный способ – это, в первую очередь, анализ будущих денежных потоков, который формируются от прибыли с дома или участка. Размер потока зависит от улучшений и прочих параметров. Важно учитывать амортизацию объектов недвижимости: старый дом, построенный 5-10-15 лет назад не может приносить такую же доходность, как недавно построенный. К тому же некорректное использование формул может внести значительные неточности в конечном результате.

Для частных домов наиболее часто используют сравнительный способ оценивания. Так как это вид, является целым комплексом исследований и выявлением реальной себестоимости постройки. При оценке зданий, один объект сравнивают с другими, похожими по параметрам, местоположению.

В основе этого процесса лежит спрос и предложение. Эти два фактора связаны друг с другом. Так как при невысоких показателях спроса, снижается предложение и наоборот. Подразумевается, что ни один реальный покупатель не решиться заплатить больше, чем на самом деле стоит объект.

Для того, чтобы применять сравнительный подход следует оценивать земельные участки вместе с объектами, соответственно специалист должен обладать необходимой информацией. Если же данных нет, то можно использовать информацию о предложениях продаж аналогичных строений.

Каждый из этих подходов, обладает определенными преимуществами, но лучше всего пользоваться всеми тремя. Только при весомых причинах, можно использовать два метода. Использование нескольких вариантов обусловлено тем, что каждый из них уникален и уделяет внимание, только конкретным показателям, сокращая объем обзора данных.

В затратном варианте, главным является, оценка затрат на самостоятельное строительство. В сравнительном − необходимо уделять внимание ситуации на рынке. А в доходном случае, внимание удаляется перспективам и прогнозированию доходности.

Как производятся расчеты?

Обычно специалисты применяют все методы, этого требуют и стандарты процедуры. Но результаты, полученные после каждого подхода, отличаются между собой. Поэтому следует использовать математический подход и взвесить все результаты.

Взвешивание – это инструмент, помогающий рассчитать конечную цифру с учетом полноты и достоверности данных, которые использовались для того или иного метода.

Простой вариант взвешивания – это расчет среднего показателя цены, между тремя результатами. Соответственно операция проходит с равными исходными данными. Но если же эти цифры для разных способов, тогда следует обосновать, почему тот или другой способ обладает меньшим или большим весом. Применение на практике разных вариантов анализа, позволяет профессионалу, быть точным, так как процедура требует учитывать все данные, влияющие на стоимостные показатели сооружения.

Какие показатели учитываются?

Показателей, которые должны учитываться в сравнительном анализе достаточно много. Во время анализа следует помнить об основных, влияющих на ценообразование. Если же есть обременение, то дом будет стоить недорого. Также происходит снижение стоимости, если есть ограничение прав собственности. Если частный дом при сравнении с другими конструкциями, не имеет никаких недостатков и нюансов, тогда он оценивается выше.

Следует не забывать и о условиях продажи. Они учитываются в том случае, если жилое помещение имеет характерные особенности. Дешевая цена может быть вызвана такими случаями как:

  • Банкротство или сложное материальное положение продавца. Он в таком случае желает продать свой дом как можно быстрее и готов снижать цену. Стоимость будет гораздо ниже, чем у объектов с такими же характеристиками;
  • Резкое изменение семейных обстоятельств: развод, смерть одного из супругов, отъезд детей, эмиграция;
  • Бывает так, что продавец желает сэкономить на налоговых выплатах.

К факторам увеличения оценки стоимости загородного жилья относят:

  • престижность района;
  • развитая инфраструктура;
  • наличие парковки;
  • наличие всех коммуникаций;
  • качество стройматериалов, архитектуры;
  • возможность прописки;
  • возможность постоянного круглогодичного проживания (ПМЖ);
  • присутствие поблизости достопримечательностей и памятников архитектуры;
  • расстояние от Москвы и других подмосковных городов.

К отрицательным факторам, снижающим уровень цены, относятся:

  • значительная удаленность от города;
  • отсутствие инфраструктуры;
  • плохая экология, а также заводские предприятия поблизости и т.д.

Также снижается уровень оценки дома в том случае, если продажа осуществляется через посредников, а не напрямую с владельцем.

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения.

Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности.

Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

  1. заключается договор с заказчиком;
  2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
  3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
  4. устанавливаются характеристики жилища;
  5. проводится мониторинг рынка;
  6. определяется метод проверки;
  7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
  8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта. Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги. В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/otsenka-i-opredelenie-rynochnoy-stoimosti-domov/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: