Затратный подход в оценке недвижимости применяется при

Содержание

Плюсы и минусы применения затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход в оценке недвижимости применяется при

Когда недвижимость оценивают затратным методом, эксперты стремятся рассчитать, насколько полезным может быть объект после покупки и насколько на его полезность повлияют разные факторы.

В расчет берут востребованность земельного участка, износ самого объекта, условные затраты на строительство аналогичного объекта.

Результат в целом получается достоверным, если провести расчеты грамотно и детально.

Что собой представляет затратный подход в оценке недвижимости

Когда используется затратный подход, эксперты основываются на утверждении: за покупку готовой недвижимости покупатель не заплатит больше, чем за недвижимость, которая обладает теми же качествами и свойствами.

Довольно справедливо, хотя трудно предсказывать действия покупателей на практике, а не на бумаге, поэтому для подкрепления результатов рассчитывают примерные затраты на «объект аналогичной полезности» — отсюда и название метода.

Если покупатель не станет приобретать объект, который оценивается, предполагается, что он купит аналогичный или построит самостоятельно.

Рассчитав примерные затраты, можно получить условную сумму, больше которой покупатель платить не станет, — это и есть итоговая цена, которую предложит оценщик, использующий данный метод.

Работы ведутся с пересчетом цен соответственно инфляции и рыночным условиям.

У оценщиков подход довольно популярен, и тому есть несколько причин:

  • Практика показывает, что затратный подход наиболее надежен и дает стабильные результаты.
  • Оценочная стоимость реально отражает рыночную ситуацию, мнения покупателей и продавцов недвижимости.
  • Можно учесть инфляцию и прочие объективные экономические факторы.
  • При сравнении похожих, но не одинаковых объектов вносятся необходимые корректировки.
  • Анализ ведется с технической и экономической точностью, учитывает состояние объекта недвижимости по значимым факторам.
  • Можно оценивать жилые, коммерческие, производственные, специальные объекты.

Провести оценку можно даже тогда, когда на рынке наблюдается «штиль» и статистики продаж не хватает.

  • В оценочную стоимость включается полезный эффект не только от использования здания, но и от использования земельного участка.

Несмотря на перечисленные плюсы, недостатки у подхода также есть:

  • Не всегда можно оценить размер затрат соответственно реальным показателям рынка, возможны отклонения в большую или меньшую сторону.
  • Чтобы получить максимально точный результат, придется приложить немало усилий: чем точнее расчеты, тем больше на них уходит времени.
  • Когда оценивается уже существующий объект недвижимости, из стоимости вычитается накопленный износ, поэтому затраты на его приобретение не будут соответствовать затратам на покупку аналогичного объекта без износа.
  • Стоимость воспроизводства многих зданий, возраст которых исчисляется десятилетиями, рассчитать порой довольно сложно.

Нужно отдельно рассчитывать стоимость земли и стоимость строений на ней.

  • В российской практике оценщики часто сталкиваются с нехваткой объективных сведений для проведения расчетов.

Затратный подход включает в себя несколько этапов:

  1. Рассчитывается стоимость земельного участка, при этом за основу берут оценочную сумму — денежный эквивалент максимальной пользы, которую этот участок может принести владельцу.
  2. Рассчитывает стоимость «объекта аналогичной полезности» — эксперты оценивают, во сколько человеку обойдется строительство объекта, способного полностью заменить рассматриваемый.

    Речь может идти о точной копии, построенной по тем же технологиям, и тогда говорят о стоимости замещения, или же об аналогичном объекте, который можно построить по более современным технологиям, — тогда получают стоимость замещения.

  3. Рассчитывают накопленный износ — эксперты оценивают, насколько объект стал менее полезным из-за того, что износился за время использования.

    Учитывают физический износ, то есть старение под воздействием естественных факторов, и функциональный износ, то есть моральное устаревание, несоответствие новым требованиям. Добавляют также внешний износ — изменения рыночных условий, из-за которых объект может оказаться невостребованным, даже если фактически не устарел.

  4. Берут стоимость замещения или стоимость восстановления, вычитают суммарный износ — получают расчетную стоимость объекта.

  5. Определяют итоговую сумму, складывая расчетную стоимость объекта со стоимостью земельного участка.

Вас могут заинтересовать риски при покупке квартиры по переуступке

Как получить сведения из кадастра недвижимости можно узнать ЗДЕСЬ

Получение земельного участка ветеранами боевых действий: http://nedvicon.ru/total/normy/veteranu-yhastok.html

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход — это общая схема, при которой эксперты используют различные методы.

Не вдаваясь в технические подробности и не приводя запутанных формул, можно рассмотреть основные используемые приемы.

Метод сравнительной единицы

Эксперты рассчитывают, во сколько обойдется строительство здания, аналогичного тому, которое оценивают.

Условное здание, с которым будут сравнивать рассматриваемое, и называется сравнительной единицей — его представляют с такой же планировкой, таким же оснащением и такими же измеримыми параметрами.

Но этого, конечно, недостаточно, поскольку сравнительная единица должна быть как можно больше похожа на оцениваемый объект.

Чтобы достичь наибольшей объективности, в расчет берут:

  • функции, которые выполняет оцениваемый объект;
  • физические характеристики;
  • примерный возраст и факторы естественного старения.

Чтобы полноценно использовать данный метод, объект оценивают не целиком, а по отдельным компонентам.

Рассматриваются перекрытия, стены, фундамент, крыша и другие элементы, в зависимости от того, какой объект.

Для каждого элемента рассчитывают прямые и косвенные затраты, поэтому для гарантированно точного результата придется проделать немалую работу.

Чтобы разбить объект по компонентам, можно использовать следующие способы:

  • метод субподряда — генеральный подрядчик нанимает для строительства субподрядчиков, и каждый делает свою часть работы, потом затраты на всех субподрядчиков суммируются;
  • разбивка по профилю — подрядчик нанимает для выполнения разных работ разных узкоспециализированных работников и каждому оплачивает его часть работы, потом затраты на всех специалистов суммируются;
  • выделение затрат — сложный строительный объект условно делится на компоненты, рассчитываются затраты для каждого из них, потом затраты на все компоненты суммируются.

Метод количественного обследования

Когда используется этот метод, эксперты детально рассчитывают затраты на все виды строительно-монтажных работ, которые будут выполнены при строительстве и отделке объекта аналогичной полезности.

Составляется полная смета для воспроизведения оцениваемого объекта, как если бы эти работы действительно требовалось выполнить.

Чтобы рассчитать стоимость строительства, составляют проект и оценивают затраты на его осуществление.

Рассчитываются капитальные вложения, затраты на финансирование, примерные договорные цены на те или иные виды работ.

В смету включают стоимость:

  • самого строительства;
  • монтажа различного оборудования;
  • изготовления или приобретения мебели, других предметов обстановки;
  • прочих операций, которые надо будет совершить.

Лучше всего использовать затратный подход в следующих случаях:

  • Нужно оценить объект недвижимости, который только что сдан в эксплуатацию или построен недавно — меньше десяти лет назад.
  • При оценке обязательно надо сосредоточить внимание на возможности эффективно использовать землю, например, при продаже дачи.
  • Заказчик хочет обосновать строительство нового объекта с технической и экономической точки зрения.
  • Оценивается незавершенный объект.
  • Расчеты нужны, чтобы вычислить сумму налога или страхового взноса.
  • Возникла спорная ситуация при использовании разных методов оценки, и необходим ещё один метод.

Пример 1

Нужно оценить дачный домик с участком.

Эксперт оценивает стоимость самого участка в 1200 тысяч рублей, а стоимость условного аналогичного домика — в 700 тысяч рублей.

После этого исследуют степень износа и оценивают его в 200 тысяч рублей.

Как результат, расчетная стоимость домика — 500 тысяч рублей.

Суммарная оценочная стоимость домика вместе с участком равна сумме 1200 и 500, то есть 1700 тысячам рублей.

Примечание: выгодно будет пользоваться этим методом, чтобы повысить стоимость недвижимости за счет того факта, что вокруг есть полезный земельный участок.

Пример 2

Нужно оценить построенный пять лет назад склад, который не использовался и почти не износился.

Территорию вокруг склада оценивают в 300 тысяч рублей.

После этого оценивают условный склад с такими же параметрами в 500 тысяч рублей.

Предположим, что построен он был за меньшую сумму, даже с учетом инфляции, но теперь район, где расположен данный объект, стал востребованным, и фирмы готовы предлагать цену выше.

Учитывают некоторый износ и получают расчетную стоимость объекта — 450 тысяч рублей, потом суммируют со стоимостью земли и получают в итоге 750 тысяч рублей.

Итог: продавец может остаться в большом плюсе, если воспользуется данным методом, поскольку склад строился, когда недвижимость в этом районе ещё не была такой востребованной.

Полезные советы

  • Затратный подход лучше всего использовать при оценке сравнительно новых объектов, поскольку эксперты учитывают износ, и старые объекты получаются очень «дешевыми».
  • Удобнее всего оценивать жилую и коммерческую недвижимость, если поблизости есть аналогичные объекты.
  • Можно выгодно использовать изменившиеся рыночные условия, если недвижимость в данном районе стала более востребованной.
  • Если же недвижимость по каким-то причинам подешевела, лучше прибегнуть к другому подходу.
  • Сам по себе подход достаточно трудоемкий, поэтому важно прикинуть целесообразность, прежде чем заказывать оценку таким способом.

Практика оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости

Источник: http://nedvicon.ru/total/nalog/zatratnyy-podkhod.html

Методики оценки

Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1.Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.

3.Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

  • определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;
  • определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным  заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при  их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости  могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют  полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод (по трендам изменения цен)

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Определние износа

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.

Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

эффективного возраста;

экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание

Функциональное (моральное) устаревание – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешний износ (экономическое устаревание) — потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов.

Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

  • принадлежности (комплектация);

Алгоритм применения метода

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

  • метод прямой капитализации;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов

Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

  • метод математического взвешивания;
  • метод субъективного взвешивания.

Источник: https://www.ocenka-stoimosti.ru/methods.htm

Что такое затратный подход в оценке недвижимости — основные методы

Большинство сделок с жилплощадью требует проведения оценки её стоимости. Существует несколько подходов к расчёту цены, одним из которых является затратный. Что такое затратный подход в оценке недвижимости? Как производится расчёт при использовании данного подхода? Какие методы существуют и при каких условиях они актуальны? В каких ситуациях применение затратного метода будет неразумным и почему, иногда, оценщики отказываются его использовать?

Смысл затратного метода оценки и основные понятия

ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обозначает одним из подходов расчёта стоимости недвижимого объекта — «затратный». При данном способе вычисление цены основывается на расходах, которые необходимо будет понести для воссоздания или воспроизведения объекта в нынешнем состоянии, вместе с ценой (рыночной) участка, где расположен дом.

При использовании этого метода важно понимать разницу между воссозданием и замещением недвижимости:

  • Воссоздание учитывает траты на строительные работы и материалы, которые необходимы для возведения сооружения с аналогичными характеристиками (архитектура, качество монтажа, расстановка и т.д.). Минусы постройки также принимаются во внимание, то есть все износы и недочёты, допущенные при постройке объекта, должны быть повторены точно.
  • Замещение учитывает суммы, которые будут направлены на строительство здания с аналогичной эффективностью, но в ином стилевом исполнении, по изменённым стандартам, с использованием других материалов и с разработкой отличной от имеющейся планировки.

В чём особенности?

Главной особенностью является то, что его применяют для оценки строящегося жилья, но не готового объекта, вложения в который минимальны.

Способ целесообразно применять, когда:

  1. Необходимо решить вопрос относительно создания.
  2. Решается вопрос о назначении земли (сельскохозяйственная деятельность, строительство и т.д.).
  3. Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
  4. Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
  5. Проводится анализ ренты возведения сооружения.
  6. Решается вопрос о реконструкции здания.
  7. Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
  8. Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
  9. Решается вопрос со страхованием.
  10. Определяется размер налога.

Основной сферой применения способа является страхование, так как все средства, компенсации и взносы высчитываются, исходя из затрат компании, которая страхует.

Ещё одно направление — сделки с объектами специального назначения. Поскольку трудно найти для них аналоги, необходимо производить определение затрат на их воссоздание либо замещение.

Плюсом подхода является надёжность при оценке недостроенных или только что построенных объектов.

Минусы затратного способа оценки:

  1. Цена на рынке и расходы не всегда оказываются сопоставимы.
  2. Получение достоверного результата по оценке связано с увеличением оплаты труда.
  3. При проведении оценки в полученной сумме не учитывается приобретённый износ.
  4. Трудности при расчёте стоимости объектов, которые устарели.
  5. Невозможность точно определить размер приобретённого износа, когда речь идёт о старых постройках.
  6. Сложности, которые возникают при оценке земельных территорий в России.

Как происходят вычисления с использованием затратного подхода?

Рассмотрим применение метода на примере частного жилья, расположенного вне пределов города.

Оценка происходит следующим образом:

  1. Определение стоимости участка с помощью сравнивания предложений на рынке на землю, обладающую аналогичными характеристиками (расположение, инфраструктура, наличие рядом леса и т.д.).
  2. Расчёт размера затрат на строительство здания. С этой целью можно использовать пособия, в которых содержится информация по ценам на строительство.
  3. Из стоимости возведения дома нужно вычесть размер повреждений физического рода, то есть износа.
  4. Сложить стоимость земли и сумму, необходимую для постройки здания, предварительно вычтя из неё процент износа. После этого к полученной сумме следует прибавить прибыль инвестора, которая выражается в процентах и в среднем составляет 25%. Нужно помнить, что 25% актуально для рынка в состоянии стабильности. При нестабильной ситуации доход лица, вложившего средства, может варьироваться.

Применяемые методы

Существуют следующие методы:

  • Сравнительной единицы, при котором рассчитывается стоимость возведения единицы здания, являющегося аналогичным. При этом должны приниматься во внимание расхождения в сооружениях (оборудование, особенности планировки, наличие либо отсутствие права собственности и т.д.).
  • Разбивки по компонентам. В данном случае производится разбивка здания на такие компоненты, как фундамент, перекрытия, стены и т.д. и определяется стоимость каждого компонента.
  • Количественного обследования, при котором детально рассчитываются затраты на монтаж отдельных составляющих, на оборудование и постройку в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты.

Затратный подход применяют для оценки строящегося жилья с минимальными вложениями.

Данный способ включает такие методы, как:

  • Расчёт затрат.
  • Ресурсный, когда, исходя из ныне существующих цен и тарифов, рассчитываются траты на материалы, доставку, оплату коммуникаций, труда наёмных рабочих и т.д.
  • Ресурсно-индексный, который сочетает ресурсный метод и индексы стоимости (показатели, которые определяются соотношением текущих цен и цен на сопоставимые ресурсы).
  • Базисно-индексный — понятие, представляющее собой перерасчёт базовых цен на текущий уровень с использованием индексов.
  • Базисно-компенсационный – расчёт стоимости, исходя из базисных цен, но с учётом изменений цен и тарифов.

В ситуации нестабильности экономики приоритетными являются ресурсно-индексный и ресурсный методы. Однако на практике специалисты предпочитают применять базисно-индексный метод расчёта стоимости по смете.

Отказ от подхода

Возникают ситуации, когда оценщик отказывается применять затратный подход. Происходит это в связи с тем, что эксперт не имеет необходимого количества сведений об объекте. Также способ не применяется, если износ сооружения сведён к минимуму либо не найден в принципе.

При отказе в применении метода оценщик обязан составить письменное обоснование. В документе указывается причина отказа и основания выбора иного подхода. Это может быть доходный метод оценки недвижимости или сравнительный подход в оценке недвижимости, что это узнайте тут.

Сделки с недвижимостью требуют её оценки. Для расчёта стоимости объекта эксперт выбирает из существующих подходов наиболее актуальный. Затратный способ оценки применяется в случае, если речь идёт об устарелом или разрушенном здании, требующем немалых вложений.

Кроме того, способ востребован в отношении объектов специального назначения, у которых мало аналогов, а также в сфере страхования.

Если сделка совершается с недвижимостью, не требующей вложений либо требующей минимальных затрат, применение затратного подхода будет признано нецелесообразным.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/zatratnyj-podhod.html

Оценка недвижимости

При проведении каких-то операций с недвижимостью, особенно если это сделки по отчуждению, оформление кредита и т.п., требуется провести оценку недвижимости. Но не всегда проведенная экспертная оценка даст в конечном варианте объективную цифру. Как бы это не прозвучало банально, но эксперты тоже ошибаются.

Причем совсем не обязательно для этого искать злой умысел. Неверная оценка какого-то параметра, или его неумышленное упущение в расчетах, приводит к искажению конечной цифры, что приведет к отклонению заинтересованным лицом такого результата.

Можно назначить новую оценку, но, как правило, на ее проведение отводится определенный срок, который в такой ситуации оказывается пропущенным.

Метод оценки недвижимости выбирается исходя из характеристик самой недвижимости, а также целей оценки. Если исследуемый объект типовой, можно найти его аналоги, то применяют сравнительный метод. При проведении изучения квартиры в новостройке лучше всего прибегать к затратному подходу.

Каждый из этих способов оценки недвижимости имеет свои особенности. Поэтому специалисты, которые понимают, какой объем работ им предстоит, выбирают наиболее оптимальный, который при минимальных трудозатратах даст наиболее точный результат.

Важно знать! Ошибка при выборе подходов и методов приведет к получению неточной стоимости исследуемого объекта, что негативно отобразится как на заказчике этих работ, так и на исполнителе.

На практике применяют много разных методов оценивания недвижимости, но многие из них объединены в три основных подхода:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Это один из самых распространенных методов оценки недвижимости, который основан на том, что изучаемый недвижимый объект сравнивается на рынке недвижимости с аналогами, о которых есть данные о стоимости совершенных с ними сделок. Чтобы применить этот метод оценки, необходимо чтоб исследуемый объект отвечал следующим условиям:

  • он должен быть типичным, а не уникальным;
  • данные о нем должны быть исчерпывающими, включая условия совершения сделок;
  • сопоставимость факторов, влияющих на стоимость сравниваемых аналогов изучаемого объекта недвижимости.

Сравнительный подход изучения недвижимости имеет следующие этапы: :

  1. Изучение рынка недвижимости. На этом этапе осуществляется анализ положения и тенденций рынка в том его сегменте, к которому относится объект оценки. Выявляются схожие объекты, которые наиболее близки по параметрам к изучаемому и с которыми сравнительно не так давно проводились сделки по отчуждению.
  2. Получение информации о выставленных на продажу или недавно реализованных аналогах изучаемого объекта оценки и проверка ее на достоверность. После этого на этом этапе эти аналоги сравниваются с оцениваемым объектом. На данном этапе формируется первоначальная стоимость изучаемой недвижимости.
  3. Этап, на котором первоначальная стоимость поддается корректировке на основе выявленных между ними отличиями. В результате этой корректировки устанавливается стоимость изучаемой недвижимости через согласование скорректированной стоимости аналогов.

Те объекты, которые сопоставляются, не только должны принадлежать к одинаковому сегменту. Сделки по отчуждению с ними  должны происходить на типичных условиях, характерных для этого сегмента:

  • Они должны находиться на рынке в одно и то же время. Нет смысла сравнивать два схожих объекта, один из которых оценивается сейчас, а другой продавался 15-20 лет тому назад.
  • Субъекты, которые совершают сделку, должны быть независимы. Для данного случая под независимостью понимается то, что сделка заключается по рыночной стоимости, если обе стороны:
  1. не являются родственниками;
  2. не состоят в холдинге и независимой дочерней фирме;
  3. не имеют другой взаимозависимости и взаимозаинтересованности;
  4. сделки не проводятся с теми объектами, у которых есть отягощения договором залога или другим обременением;
  5. не реализуют недвижимость умерших лиц и т.п.
  • Наличие инвестиционной мотивации. Она определяется степенью изношенности сравниваемых аналогов, мотивы покупки должны быть аналогичны, а сами объекты использовались наилучшим способом и наиболее эффективно.

Когда выбираются аналогичные исследуемой недвижимости объекты, их ищут по соответствию таким критериям:

  • физическим характеристикам;
  • местоположением;
  • условиям продажи;
  • времени продажи;
  • права собственности на объект недвижимости;
  • условия финансирования соглашения по отчуждению недвижимости.

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход оценки недвижимости включает в себя комплекс методов, которые направлены на установление затрат, которые должен будет понести потенциальный покупатель, если ему придется восстанавливать объект или даже поменять его, с учетом большого износа.

При этом подходе изначально высказывается предположение, что приобретателю не придется платить за готовый объект выше, чем если ему придется создавать иной объект, который по полезности будет аналогичен.

Для применения этого подхода собирается следующая информация:

  • размер заработной платы;
  • размер накладных расходов;
  • сколько придется потратить на оборудование;
  • установленные норма прибыли застройщиков в данной местности;
  • стоимость строительных материалов на рынке.

Важно знать! Затратный подход наиболее надежно использовать при исследовании и оценке объектов новостройки. В этом случае он дает наименьшую погрешность и позволяет с наибольшей точностью определить рыночную стоимость исследуемого объекта.

Затратный подход является наиболее целесообразным или единственным методом оценки в таких случаях, как:

  • анализ эффективности использования земли;
  • обоснование необходимости обновления действующего объекта;
  • решение задач налогообложения;
  • оценка зданий специального назначения;
  • решение задач страхования объекта;
  • технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
  • при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
  • при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Есть у этого подхода и свои недостатки:

  1. Затраты на проведение оценочных работ не всегда сопоставимы с другими подходами.
  2. Чтобы достичь наиболее точный результат оценивания, нужно очень сильно потратиться на издержки по затратам труда.
  3. Рассчитать стоимость, в которую обойдется воспроизводство старых строений очень сложно.
  4. Трудно установить размер накопленной изношенности старых построек и сооружений.
  5. Оценивать участок земли нужно отдельно от расположенных на нем строений. Это делает процедуру более трудозатратной.
  6. Оценивать земельные участки земли в нашей стране сопряжены с объективными сложностями.

Затратный подход имеет следующие этапы оценки:

  • Рассчитывается стоимость участка земли. При этом учитывается ее наиболее эффективное использование (Сз).
  • Рассчитывается стоимость замещения (Сзам) или восстановительной стоимости (Свс).
  • Рассчитывается накопленный всевозможный износ (Сизн):
  1. физический, который связан со понижением работоспособности исследуемого объекта из-за естественного физического устаревания, а также под воздействием внешних неблагоприятных факторов;
  2. функциональный, который связан с несоответствием требованиям, предъявляемым современными требованиями к объектам такого предназначения;
  3. внешний, который связан с изменением внешних экономических факторов.
  • Рассчитывается стоимость объекта, при которой учитывается накопленный износ (Сон). Этот расчет строится на разнице между стоимостью замещения или восстановительной стоимости и  стоимостью всевозможного износа: Сон=Сзам-Сизн.
  • Установление конечной стоимости изучаемого объекта. Это делается путем сложения стоимости участка земли недвижимости и стоимость объекта: Сит= Сз+Сон.

Доходный подход к оценке недвижимости

В данном подходе в основу оценки объекта недвижимости положены данные, которые свидетельствуют о возможности получения какого-либо дохода с этого объекта при приобретении его потенциальным покупателем. То есть, предполагается, что цена объекта, на приобретение которой потрачен определенный капитал, должна в полной мере отвечать оценке качества и величины дохода, который на текущий момент этот объект может дать.

Данный подход состоит из следующих этапов:

  1. Рассчитывается валовый доход от использования исследуемой недвижимости. При этом в основу положен анализ текущих ставок и тарифов, которые действуют на рынке аренды аналогичных объектов.
  2. Оцениваются финансовые потери, если загрузка будет неполной, то есть, будет простой арендуемой недвижимости, из-за чего платежи за ее сдачу не будут поступать. Величина финансовых потерь также проводится на основе действующих цен на рынке недвижимости для аналогичных объектов. Полученная в результате этих расчетов величина отнимается от валового дохода. В результате получается конечный показатель, который и будет действительным валовым доходом.
  1. Рассчитываются расходы, которые связанны с оцениваемым объектом:
  • эксплуатационные расходы, которые связаны с эксплуатацией объекта;
  • фиксированные расходы, которые связаны с обслуживанием задолженности перед кредиторами: процентов по займам, амортизационные отчисления, налоги и т.п.;
  • расходы на резервы, которые связаны с покупкой или заменой принадлежностей для исследуемого объекта .
  1. Определяют размер чистого дохода, который получат в случае реализации исследуемого объекта.
  2. Рассчитывается коэффициент капитализации.

Данный подход позволяет провести независимую оценка недвижимости в текущий момент как стоимость будущих финансовых потоков, поэтому он позволяет отразить:

  • доход, который можно извлечь от эксплуатации исследуемой недвижимости в течение его срока службы, его качество и количество;
  • существующие риски, которые характерны для оцениваемой недвижимости.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/ocenka-obektov-nedvizhimosti-metody-i-podxody.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: