Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости

Содержание

Как законом определяется объект незавершенного строительства — Недвижимое имущество — юридический ликбез

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости

Довольно часто объекты, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, так и остаются на этапе строительства, что может быть обусловлено как отсутствием денежных средств, так и прочими причинами, характерными для каждого конкретного случая. В такой ситуации возникает понятие «объект незавершенного строительства». О том, что это такое согласно действующему законодательству, каковы его признаки, как зарегистрировать и продать ОНС, читайте в данной статье.

Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства?

Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится.

Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат.

Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.

Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение – киоски, навесы и прочие временные постройки.

При определении ОНС необходимо руководствоваться следующими признаками:

  • приостановление, консервация либо окончательное прекращение строительства;
  • индивидуальная определенность;
  • прочная связь с землей плюс отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

То есть главной отличительной чертой незавершенки считается наличие фундамента на конкретном земельном участке.

Если таковой имеет место (является заложенным, а не оставшимся от старых построек), значит, в будущем здесь будут возводить капитальную постройку, которую в обязательном порядке нужно будет регистрировать и платить за нее налоги.

Читать также: Консервация объекта незавершенного строительства.

Оформляем право собственности

В России недвижимость учитывается в двух базах: госреестре и госкадастре. И если в первом из них учитываются только здания и содержатся сведения о собственниках, то во втором – ведется учет незавершенки и земельных участков без включения таких сведений.

Важно! Земельные участки, на которых планируется возведение объектов, должны быть аналогично учтены в госкадастре, т. е. иметь присвоенный номер и установленные границы.

Для заявления прав на недвижимость требуется постановка последней на учет. Такие действия требуют определенных затрат, связанных с изготовлением технического плана на незавершенку.

Как зарегистрировать ОНС

Для того чтобы поставить незавершенку на учет в ГКН, ее владельцу требуется обратиться в МФЦ либо напрямую в кадастровую палату, где написать соответствующее заявление. Для осуществления регистрационных действий ему потребуется: паспорт и составленный кадастровым инженером техплан своего недостроя плюс диск с записью.

За готовым кадастровым паспортом ОНС владелец недостроя придет в день, обозначенный в выданной ему расписке о получении документов. Процедура постановки на учет в ГКН также доступна сегодня онлайн на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать одноименную услугу и ввести запрашиваемые системой сведения. Отправка заявления предполагает приложение к нему электронной версии техплана.

С полученным техническим паспортом, техпланом и гражданским паспортом владельцу незавершенки следует обратиться в местное отделение МФЦ (Росреестра), где зарегистрировать недострой на свое имя. На сайте Росреестра такая услуга будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Если Ваш участок не выделялся под ИЖС, придется заниматься и вопросом, связанным с получением разрешения на строительство.

Особенности продажи

Продажа любой недвижимости, в том числе недостроя, предполагает регистрацию прав собственности на ОНС в Росреестре. Необходимость оформления свидетельства о праве на сегодняшний день отпала. На смену ему пришла выписка из ЕГРП – полноценная замена своему предшественнику. Продажа будет происходить на основании договора о купле-продаже недвижимости, оформленного с учетом общих правил. Если, кроме незавершенки, продаже подлежит и земельный участок, допускается составлять один договор (скачать).

Сама регистрация рассматриваемой сделки осуществляется в МФЦ либо Росреестре. За нее собственнику придется заплатить порядка 2 тысяч рублей. При себе нужно иметь только договор купли-продажи и паспорта. Заявление поможет составить регистратор. Владельцу недостроя и покупателю останется только подписать его и получить расписку, по которой последний потом придет за получением выписки из ЕГРП уже на свое имя.

Передача ОНС

Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу – договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.

По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.

Стоит ли торопиться с регистрацией недостроя?

С учетом действующей налоговой политики, бремя платы за недвижимость может ложиться только на плечи ее собственника. Если такового нет, обязанности производить уплату по счетам также не возникает. Поэтому, чтобы избежать лишних растрат, люди часто не торопятся с регистрацией недостроя и не занимаются постановкой его на учет в госкадастр.

В каких случаях поставка на учет может стать обязательной? Такие действия могут быть просто необходимы, например, когда речь идет о возведении дома на участке земли, выделенном для многодетной семьи.  Учитывая то, что для строительства такого дома могут быть установлены сроки, кадастровый паспорт и будет, собственно, являться доказательством тому, что на участке идет строительство. Поэтому последний отнять уже не смогут.

Вообще, тариф сегодня больше не рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Его исчисляют с учетом кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, близка к рыночной.

Интересно: Минфином запланировано ввести такой закон, чтобы уплата налогов владельцами земельных участков за дома и незавершенку, расположенных на их участках, производилась даже в том случае, если согласно документам они не принадлежат никому.

Источник: http://nedvigist.ru/likbez/obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html

Что такое объект незавершенного строительства?

Объекты незавершенного строительства — это те объекты, на которых оформлено разрешение на строительство, но отсутствует акт государственной регистрации, а также объекты, строительство которых по каким-либо причинам было приостановлено.

Причинами не завершения строительства могут быть следующие:

  1. Нехватка финансирования, то есть отсутствие денежные средств на продолжение строительство. В этом случае строительство объекта приостанавливают на неопределенный срок, до того момента, пока не найдутся инвесторы или иные финансы для продолжения процесса строительства.
  2. «Заморозка» строительства. Она может возникнуть в том случае, если строительство некоторого объекта осуществляется не в соответствии с требованиями законодательства и нормативно-технических актов по строительству, а также если на строительной площадке не соблюдается необходимая при этом техника безопасности.

Общие понятия и особенности регистрации

Многие авторы расходятся во мнениях по поводу того, что же именно представляет собой понятие объект незавершенного строительства. Для некоторых авторов объект незавершенного строительства представляется собой некоторую недвижимость, процесс которой не закончен по каким-либо причинам.

Другие авторы предлагают следующее понятие объекта незавершенного строительства – объект в отношении которого ведутся капитальные строительные работы в настоящий момент времени и который должен быть сдан заказчику в определенный срок в соответствии с имеющимся проектом и планом.

Объект, строительство которого не завершено, необходимо регистрировать так же, как и объект, строительство которого закончено или который уже введен в эксплуатацию.

Для регистрации такого объекта необходимо собрать пакет документов, после чего их следует предъявить в органы местного самоуправления по месту нахождения самого объекта.

Перечень документов представляет собой следующие:

  1. Акт о нахождении земельного участка в частной либо государственной собственности. Если данный документ по каким-либо причинам отсутствует, то необходимо приложить заявление установленной формы на его получение.
  2. Удостоверяющий личность документ. Это может быть паспорт либо водительские права. Также подойдут и ксерокопии этих документов, однако они должны быть обязательно заверены подписью нотариуса.
  3. Квитанция о том, что государственная пошлина на участок оплачена.
  4. Свидетельство о регистрации объекта в кадастровом реестре.
  5. Разрешение на строительство недвижимого объекта.
  6. Проект или план объекта, а также другая имеющаяся документация, касающаяся строительства объекта.

Список дополнительных документов, необходимых для официальной регистрации объекта незавершенного строительства указан в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

Читайте также  Где самая дорогая недвижимость в мире

Важной особенностью регистрации является то, что все документы, предъявляемые для ее осуществления, необходимо подавать как минимум в двух экземплярах, за исключением акта государственной собственности (нужен только оригинал).

Это значит, что необходимо сделать заверенные нотариусом копии подлинных документов.

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка таких объектов необходима во многих случаях и в общем смысле представляет собой более сложную и занимающую больше времени процедуру, чем оценка объектов завершенного строительства. Оценка проводится специальными организациями, которые оказывают услуги в данной области.

Данная услуга является платной и довольно затратной, однако цены и сроки проведения оценки напрямую зависят от масштабов строительства, этапа, на котором оно приостановлено, а также от многих других факторов.

После оценки устанавливается рыночная стоимость недвижимости и это дает возможность лучше использовать оставшиеся ресурсы земельного участка, а также результаты оценки помогут понять, окупится или же нет строительство объекта в будущем времени.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий

Для оценки недвижимости необходим пакет документов, который содержит в себе следующие:

  1. План и другую проектную документацию недвижимого объекта;
  2. Заявление или заявка на оценку стоимости недвижимости;
  3. Квитанция об оплате услуг эксперта по оценке, а также другие документы, список которых может варьироваться в зависимости от места проведения оценки, а также ее объемов.

В каких случаях необходима оценка?

Оценка объектов, которые находятся в процессе строительства или строительство которых не завершено необходимо в следующих случаях:

  1. Продажа объекта. В этом случае, для того чтобы более точно оценить его стоимость необходимо провести соответствующую оценку с выездом на объект эксперта по оценке всех типов недвижимости.
  2. Переоценка основных средств.
  3. Изменение информации в уставном капитале предприятия, которому принадлежит данный объект недвижимости.
  4. Передаче объекта в другую собственность или объявлении банкротства объекта.
  5. Использование данного объекта в качестве залога по кредиту.

В заключение необходимо отметить, что процессы регистрации, оценки, а также других аспектов, связанных с объектами незавершенного строительства, практически не отличаются от таковых с объектами, строительство которых закончено, однако в первом и втором варианте есть свои собственные особенности, с которыми все-таки необходимо ознакомиться, для того, чтобы быть осведомленным в данном деле.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

Источник: http://Property911.ru/drugoe/obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html

Что такое объект незавершенного строительства

В процессе возведения любого недвижимого объекта в РФ (здание любого назначения, жилой дом и т.д.) осуществляемая стройка может быть приостановлена ввиду каких-либо возникших обстоятельств. К подобным недостроенным сооружениям применяют понятие «объект незавершенного строительства». Что же далее можно делать с такой недвижимостью, можно ли получить право собственности на него и как сделать это по закону, чтобы в дальнейшем иметь право осуществлять любые операции (продажа, дарение и т.д.)?

Определение ОНС

Что такое объект незавершенного строительства (ОНС) – существующие законодательные акты, в частности, градостроительный кодекс, не дают четкого определения этому понятию. На основании всех законов, можно выделить те признаки, которые отличают объект НЗС от других, степень готовности каких равна 100%:

  • это некое строение или здание, которое располагается на конкретном месте (географически) и имеет связь с землей;
  • это определенная стадия процесса между началом стройки и окончанием, не прошедшая стадию ввода в эксплуатацию;
  • это объект, находящийся на данный момент в процессе стройки или реконструкции и не прошел еще стадию своей регистрации;
  • это возведение, не имеющее тех свойств, какие должны быть присущи готовому объекту;
  • это то строение, которое не может выполнять функций, какие будут возможны по завершению строительства.

Кроме того, объект незавершенного строительства в любом состоянии и стадии обязательно имеет такие особенности:

  • наличие непосредственной связи с землей, из-за чего невозможно осуществить его перемещение в пространстве без нанесения его целостности вреда. К примеру, возведенный фундамент дома – для его перемещения необходимо разобрать его или разрушить. Такой пункт четко разграничивает понятие между движимыми и недвижимыми объектами – ранее возникали споры по поводу киосков и торговых конструкций, которые устанавливались без крепления в землю – на сегодняшний день четко определяется, что они не могут относиться к ОНС;
  • не зависимо от стадии своего строительства он имеет какие-либо характерные признаки;
  • процесс строительства объекта находится на одной из следующих стадий – консервации, приостановления либо же полного прекращения.

Также на протяжении долгого времени отсутствовало четкое определение — являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости. На данный момент он уже признаются таковыми и, как следствие, возможно уже осуществлять процесс признания права собственности на него, однако, в большинстве случаев, не без подачи искового заявления в суд.

Процедура оформления права собственности

Рассмотрим, как оформить право собственности на недостроенный объект и какие потребуются для этого документы.

Правовой режим присвоения права собственности предполагает обращение в один из таких органов:

  • территориальное подразделение Росреестра – непосредственно тот орган, в ведении которого находится тот населенный пункт, где расположено ваше строение;
  • во многофункциональный центр. В этом случае можно не привязываться к определенной территории – подачу заявления можно осуществить в любом удобном для гражданина отделении. Уже специалисты МФЦ после проверки всех поданных документов направят их на рассмотрение в необходимое подразделение Росреестра.

В том случае, если вопрос присвоения права собственности касается недостроенного частного дома, документы понадобится предоставить такие:

  • разрешение на строительство объекта, который является предметом подачи заявления;
  • документы, подтверждающие право собственности на землю (или же договор аренды);
  • паспорт заявителя;
  • проектная документация на недострой и технический план;
  • само заявление о внесении объекта в базу ЕГРН;
  • квитанцию об оплате гос. пошлины.

Зачастую возникают ситуации, когда гражданам отказывают в регистрации права собственности. В таком случае есть выход – подать иск (заявление) в суд о неправомерности таких действий и требовании вынесения принудительного решения о совершении регистрации. После вынесения положительного решения заявление о регистрации подается повторно, причем постановление суда прикладывается ко всем поданным ранее бумагам. В большинстве случаев право собственности на недострой все же выдается.

: О п ризнании права собственности

Как определить процент готовности объекта?

Что же делать дольщикам многоквартирных домов, чье строительство прекращено и остановилось на определенной стадии – ведь по закону квартира может перейти в собственность только после оформления акта приема-передачи, подтверждающего окончание всех работ?

В таких ситуациях законом устанавливается возможность получения права собственности при определенном проценте готовности объекта – от 80% и более. Подобная процедура заключается в специально разработанных формулах, позволяющих понять, какая степень работ уже произведена от общего объема, который был запланирован:

  • Сг – Степень (процент готовности объекта), %;
  • Ов – объем выполненных работ, выраженный в стоимостной оценке, руб;
  • Сс – общая стоимость планируемых работ согласно смете, руб.
  1. Сг = ∑ Весi х сi/100, где:
  • Сг – Степень (процент готовности объекта), %
  • Весi – значение удельного веса определенного элемента постройки, ед;
  • сi — доля построенной части определенного элемента, %;
  • i – определенный порядковый номер элемента.

Принцип такой формулы заключается в том, что каждому из конструктивных элементов здания (фундамент, крыша, полы, штукатурка и т.д) присваивается порядковый номер и удельный вес, то есть какой процент от общего объема работ составляет его наличие. Если все элементы имеют степень готовности 100%, тогда и постройка также будет признана завершенной полностью.

К заявлению по передачи права собственности квартиры в недостроенной многоэтажке кроме всех документов нужно будет приложить договор о долевом участии в строительстве, а также документы, подтверждающие факт перечисления средств.

Ввод в эксплуатацию

После того, как строительство дома или квартиры успешно заканчивается, перед собственником возникает вопрос – как ввести в эксплуатацию готовую постройку? Порядок действий в этом случае будет таким:

  1. обращение для постановки на кадастровый учет (непосредственно в кадастровую палату);
  2. получение согласований в пожарной, газовой и энергоснабжающей службе на соответствие всех подведенных к дому коммуникаций;
  3. оплата необходимых пошлин за оформление документов
  4. подача заявления в отдел градостроения (местный орган исполнительной власти).

Источник: http://arbitrade.ru/chto-takoe-obekt-nezavershennogo-stroitelstva/

Определения и понятия

Объектом незавершенного строительства называют любое здание или сооружение, возведение которого не завершено. Законодательство, которое дает четкое определение этому понятию, исключает из него все сооружения временного характера: киоски, навесы и другое.

Все объекты, которые не относятся к этой группе, и строительство которых временно приостановлено являются объектами незавершенного строительства. Какие причины толкают строителей на такой шаг?

Во-первых, это приостановление финансирования по каким-либо причинам. Во-вторых, — нехватка оборотных средств, оборудования, материалов и других средств материально-технического обеспечения. Особенностью таких объектов является невозможность их использования до ввода в эксплуатацию.

Здания — это жилые и нежилые строения, которые имеют признаки:

  • объемная конструкция;
  • наличие надземных и подземных сооружений;
  • наличие инженерных систем обеспечения;
  • предназначение: жилое и нежилое.

Здания могут представлять собой многоквартирные дома, блокированные дома, индивидуальные дома, производства разных уровней, учебные заведения, больницы и поликлиники, склады для хранения продукции, приюты для людей и животных, фонды, интернаты и т. д.

Сооружения — это система, которая может состоять из нескольких объектов: сооружения и вспомогательных конструкций. К сооружениям можно отнести плотину, стадион, железную и автомобильную дорогу, линии электропередач, газопроводы и другие сооружения.

Основания для определения значения термина «объект незавершенного строительства» содержатся в статье первой Градостроительного Кодекса. Также можно воспроизвести его определение по старой инструкции по госнаблюдению за строительством. В ней к таким объектам относятся строения, на которых идут строительные работы, а также те, на которых строительство заморожено.

Когда строительство завершено, составляется специальный акт. Это документ, который признает совершившийся факт, в данном случае — окончание строительства, и визируется двумя или более сторонами. Существуют унифицированные формы первичных документов, как, например, КС-2.

Читайте также  Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Все объекты должны быть готовыми к эксплуатации и соответствовать утвержденному проекту. Подпись ставится представителем строительной компанией и генподрядчика. Документ очень важен, так как без подписей и печатей объект будет считаться незавершенным.

Этот документ применяется для приемки работ по строительству зданий и сооружений разного назначения: для жилья, производства, социальная, экономическая категория и другие. Этот акт входит в число утвержденных Госкомстатом.

Часто возникает вопрос: возможна ли регистрация права собственности на объект недвижимости, который не был завершен. В Гражданском Кодексе указано, что сначала сам дом нужно поставить на учет в госкадастр и только после возникают права собственности на дом, у тех, кто вложил средства в квартиры.

Степень готовности

К объекту незавершенного строительства можно применить характеристику в виде степени его готовности. Она считается в процентах и является результатом исследования здания или сооружения комиссией, которая состоит из квалифицированных специалистов.

Сложилась судебная практика по присвоению статуса объектам незавершенного строительства. Из-за неточности определения в современном законодательстве, определение таким объектам дано при помощи решений судов.

Принято считать, что ими будут считаться:

  • здания или сооружения, которые по этапам процесса строительства, а не из-за особенностей конструкции будут называться незавершенными;
  • строения, которые не могут использоваться по назначению в текущий момент;
  • любая степень готовности, которая будет отличаться от начальной.

Завершением строительства будет считаться не внешний вид или возможность использования, а подписанные документы о вводе в эксплуатацию.

Консервация объекта незавершенного строительства

Бывают случаи когда строительство «замораживается». Порядок проведения консервации отражается в разных нормативных актах, в том числе, Гражданском Кодексе РФ. Если в интересах заказчика продолжить прерванное строительство, то ему нужно сохранить строение при помощи процедуры консервации.

Она представляет комплекс мер в строительном и правовом направлениях. Нужно принять меры по предотвращению разрушения начатой постройки. Для этого нужно решить финансовую сторону вопроса.

Чтобы состоялась передача объекта на консервацию, нужно решить:

  • кто будет оплачивать весь комплекс мероприятий;
  • назначить ответственного за сохранность;
  • подготовить весь пакет документов.

В технической документации описывается:

  • состояние строения;
  • предстоящие работы;
  • сроки их выполнения.

Зарегистрировав в течение 10-ти дней в госорганах объект незавершенного строительства, заказчик может его продать. Он имеет на это право, так как оформлены все необходимые бумаги о том, в каком состоянии находится объект.

Для того, чтобы сделка состоялась, приглашают для оценки рыночной стоимости независимого специалиста, который определяет реальную цену объекта.

На видео о незавершенном строительстве

Объект незавершенного строительства — это недвижимость, которую можно продать, грамотно подготовив все необходимые документы. При переходе прав от одного собственника к другому объект подлежит регистрации в госкадастре.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/voprosy-po-kvartire/obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html

Незавершенный строительством объект или объект незавершенного строительства

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

Он имеет на это право, так как оформлены все необходимые бумаги о том, в каком состоянии находится объект. Для того, чтобы сделка состоялась, приглашают для оценки рыночной стоимости независимого специалиста, который определяет реальную цену объекта.

На видео о незавершенном строительстве Объект незавершенного строительства — это недвижимость, которую можно продать, грамотно подготовив все необходимые документы.

Объект незавершенного строительства — это

Внимание

А это значит, что по сути его еще не существует. Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами. Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Объект незавершенного строительства: это и многое другое

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него Приказ о передаче объекта от застройщика Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина.
С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

  • как здания, так и строения или сооружения, т. к.

Порядок проведения консервации отражается в разных нормативных актах, в том числе, Гражданском Кодексе РФ. Если в интересах заказчика продолжить прерванное строительство, то ему нужно сохранить строение при помощи процедуры консервации. Она представляет комплекс мер в строительном и правовом направлениях. Нужно принять меры по предотвращению разрушения начатой постройки.
Для этого нужно решить финансовую сторону вопроса. Чтобы состоялась передача объекта на консервацию, нужно решить:

  • кто будет оплачивать весь комплекс мероприятий;
  • назначить ответственного за сохранность;
  • подготовить весь пакет документов.

В технической документации описывается:

  • состояние строения;
  • предстоящие работы;
  • сроки их выполнения.

Зарегистрировав в течение 10-ти дней в госорганах объект незавершенного строительства, заказчик может его продать.

Что это — объект незавершенного строительства по закону?

Сложилась судебная практика по присвоению статуса объектам незавершенного строительства. Из-за неточности определения в современном законодательстве, определение таким объектам дано при помощи решений судов.

Принято считать, что ими будут считаться:

  • здания или сооружения, которые по этапам процесса строительства, а не из-за особенностей конструкции будут называться незавершенными;
  • строения, которые не могут использоваться по назначению в текущий момент;
  • любая степень готовности, которая будет отличаться от начальной.

Завершением строительства будет считаться не внешний вид или возможность использования, а подписанные документы о вводе в эксплуатацию. Консервация объекта незавершенного строительства Бывают случаи когда строительство «замораживается».

Как законом определяется объект незавершенного строительства

Незавершённое строительство признается таковым документально лишь тогда, когда необходимо временно «заморозить» объект. В остальных случаях он таковым считается, но не регистрируется, поскольку в этом нет необходимости.
Определения и понятия Объектом незавершенного строительства называют любое здание или сооружение, возведение которого не завершено.

Законодательство, которое дает четкое определение этому понятию, исключает из него все сооружения временного характера: киоски, навесы и другое.
Все объекты, которые не относятся к этой группе, и строительство которых временно приостановлено являются объектами незавершенного строительства. Какие причины толкают строителей на такой шаг? Во-первых, это приостановление финансирования по каким-либо причинам.

Во-вторых, — нехватка оборотных средств, оборудования, материалов и других средств материально-технического обеспечения.

4. понятие объекта незавершенного строительства

Важно

После получения разрешения в этом органе можно обращаться в органы регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком будет принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не будет выполнен, то сделка будет считаться недействительной.
Выводы Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.
Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения. В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность будет происходить только в судебном порядке.

Понятие объекта незавершенного строительства

Источник: http://zakon52.ru/nezavershennyj-stroitelstvom-obekt-ili-obekt-nezavershennogo-stroitelstva/

Правовой режим объектов незавершённого строительства

Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

  • Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону
  • Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства
  • Признаки и понятие ОНС: вывод
  • Документы, нужные для оформления прав на ОНС
  • Как оформить объект незавершённого строительства
  • Подготовительные мероприятия
  • Где оформляется ОНС?
  • Последствия регистрации объекта незавершённого строительства
  • Как осуществляется консервация ОНС?

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

Читайте также  Где регистрируется право собственности на недвижимость

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.

4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

  • у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
  • у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
  • Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

  1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
  2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

  • Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
  • Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
  • Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
  • Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
  • Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

  1. Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
  2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
  3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
  4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

  • Название ОНС.
  • Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
  • Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/pravovoj-rezhim-obektov-nezavershyonnogo-stroitelstva.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: