Срок освоения земельного участка под строительство

Содержание

Освоение земельного участка — права и обязанности

Срок освоения земельного участка под строительство
 Источник фото

Частные земельные участки могут по-разному использоваться и иметь различные ограничения. Использование участка должно быть строго в соответствии с его назначением. Постройки также должны возводиться в соответствии со всеми требованиями и ограничениями по земельному участку. Разберемся по порядку во всем их многообразии.

Назначение земельного участка

Права на участок

Расположение дома

Виды и размеры строений

Законодательство

Назначение земельного участка

Частные земельные участки в основном относятся к следующим видам разрешенного использования земель: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), для садоводства, для огородничества. Каждый из этих видов земель имеет свои особенности и ограничения. Помимо назначения земельного участка имеет значение и его месторасположение – в границах населенного пункта или нет.

Использование участка возможно только в соответствии с его назначением, а строительство — только в соответствии с видами построек, разрешенных на данном виде земель.

Если собственник возвел постройку с нарушением существующих требований и ограничений, она может быть признана самовольной с последствиями вплоть до принудительного её сноса.

Также стоит отметить, что предпринимательская деятельность на таких участках запрещена: предпринимательская деятельность будет являться нецелевым использованием земельного участка, при этом участок может быть изъят в судебном порядке.

ИЖС

Участок под индивидуальное жилищное строительство располагается в границах населенного пункта и может использоваться только для строительства частного жилого дома. Дом на участке под ИЖС должен быть не выше трех этажей (плюс мансарда) и предназначен для проживания одной семьи. На землях ИЖС при строительстве дома необходимо получать разрешение на строительство.

Разрешение на строительство получается в упрощенном порядке на основании заявления, правоустанавливающих документов и схемы расположения дома на участке. Подготовка проектной документации, как и государственная экспертиза, не требуется. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после окончания строительства.

Собственник независим от своих соседей по улице и все решения принимает самостоятельно.

Дачное строительство

Участки с назначением под дачное строительство могут находиться в населенном пункте и вне его. На землях под дачное строительство можно строить полноценный загородный дом, который будет являться объектом капитального строительства. В дачном строительстве различают жилой дом (в последующем с регистрацией в доме) и жилое строение (без регистрации в доме). Разрешение на строительство не требуется.

Возможны ограничения, установленные самим дачным поселком. Регистрация построенного дома осуществляется по дачной амнистии – в упрощенном порядке регистрации строения на участке. Для получения свидетельства о собственности в местное самоуправление подается декларация о построенном на данном участке доме или строении.

Собственник зависит от решений правления дачного поселка, в котором располагается участок.

Садоводство

На землях под садоводство можно строить капитальное жилое строение, которое ничем не отличается от жилого дома. Получать разрешение на строительство не нужно. Право собственности на строение оформляется по дачной амнистии. Собственник зависит от решений, принимаемых садовым товариществом.

Огородничество

Право на строительство жилого строения должно быть прописано в назначении земельного участка. Если право на строительство жилого строения прописано, то строение можно строить только некапитальное, а также некапитальные хозяйственные постройки. Если право на строительство в документах не прописано, это означает, что на данном участке запрещено любое строительство. Собственник учитывает интересы огороднического объединения граждан, членом которого он может являться.

ЛПХ

Необходимо разделять участки для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта и вне границ. От месторасположения зависят ограничения в использовании участка.

Если участок находится на землях населенного пункта, то прав на строительство объектов даже немного больше, чем у собственника участка под ИЖС. Владелец участка под ЛПХ в населенном пункте может построить не только полноценный жилой дом, но и множество других построек, включая производственные здания.

Налог на земельный участок существенно меньше налога на участок под ИЖС в этом же населенном пункте. Собственник независим в принятии решений от соседей. Получение разрешения на строительство жилого дома необходимо.

Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после завершения строительства.

Если участок находится вне населенного пункта, то строительство любых объектов запрещено.

КФХ

Частное лицо может владеть участком для ведения крестьянско-фермерского хозяйства без осуществления фермерской деятельности. Требование к обязательной организации фермы на землях КФХ в законе не прописано. На данных землях разрешено строить полноценный загородный дом, однако, такое строительство встречается крайне редко.

Собственник вправе построить на участке несколько капитальных и некапитальных строений различного назначения, вплоть до производственных объектов. Разрешение на строительство получать необходимо.

Управление может производиться как в форме объединения собственников по аналогии с дачными или садовыми поселками, так и индивидуально, по аналогии с ИЖС и ЛПХ.

Права на участок

Земельный участок может принадлежать гражданину не только на праве собственности, но и на основании договора аренды. В этом случае все права на построенный дом будут принадлежать арендатору при условии, что постройка согласована с арендодателем. В договоре аренды может быть прописан пункт о запрете на строительство.

Но даже если в договоре указано, что строительство разрешено или, тем более, нет никаких указаний относительно строительства на участке, лучше получить письменное согласие собственника на строительство любого объекта. Если земельный участок арендован у государства, то гражданин имеет право выкупить его в собственность. Арендовать у государства можно практически любой участок. Наиболее распространено предоставление в аренду участков под ИЖС.

Цена выкупа земельного участка устанавливается государством и зависит от региона и численности населения в конкретном населенном пункте. Чем выше населенность, тем выше стоимость выкупа земельного участка.

Расположение дома

Строительство должно осуществляться с соблюдением норм и правил, носящими как обязательный, так и рекомендательный характер. К обязательным можно отнести противопожарные нормы и нормы инсоляции (доступ солнечного света). Максимально близкими к обязательным требованиям являются санитарно-бытовые нормы, а также правила, прописанные в уставе организованного поселка, частью которого является земельный участок.

Стоит отметить, что большинство этих норм не пересматривались с 80-х годов прошлого столетия, поэтому их разумность иногда вызывает большие сомнения.

При расчете расстояния от стены дома следует учитывать, что стена – понятие условное. Расчет должен осуществляться от цоколя, крыльца, навеса, эркера и других выступающих элементов, если они выступают более чем на 50 см.

Обязательные нормы (минимумы):

  • 5 метров от красной линии дороги (2 и более полос) до жилой постройки
  • 3 метра от красной линии проезда (1 полоса) до жилой постройки
  • От 6 до 15 метров от стены дома до соседнего дома (расстояние зависит от материалов постройки и степени их огнестойкости: несгораемые постройки – 6 метров, трудносгораемые – 8-10 метров, сгораемые – 10-15 метров)
  • 3 метра от стены дома до забора соседа
  • 15 метров от стены дома до лесного массива
  • 1 метр от хозяйственной постройки до забора соседа (кроме построек для скота и птицы), при этом скат крыши должен заканчиваться до границы участка
  • От 1 до 1,5 метров расстояние от стены дома до забора для боковой границы участка, за которым не располагается соседний участок
  • 6 метров от стены дома до хозяйственной постройки на этом же участке
  • 12 метров от стены дома до туалета
  • 8 метров от стены дома до бани
  • 8 метров от туалета до колодца
  • От 1,5 до 30 метров от дома до электрического столба
  • От 25 до 55 метров от высоковольтных ЛЭП (330 кВ – 25 метров, 1150 В – 55 метров) до стены дома
  • Нормы для скота и птицы:

  • 4 метра от хозяйственной постройки до границы соседнего участка
  • 12 метров от хозяйственной постройки до границы дома
  • Высота хозяйственных строений для скота и птицы не менее 2,4 метра
  • Нормы для деревьев и кустарников:

  • 5 метров расстояние от стены дома до ближайшего дерева
  • От 1,5 до 2 метров от деревьев до подземных сетей
  • 4 метра от дерева до опоры ЛЭП
  • 1,5 метра от кустарника до стены дома
  • 1 метр от кустарника до границы участка
  • 2 метра от среднерослого дерева до границы участка
  • 4 метра от высокорослого дерева до границы участка
  • Рекомендации по сторонам света

  • Солнце движется с востока на юго-восток, и далее через юг на юго-запад. Тень ложится на север, утром продвигается с запада и северо-запада через север на северо-восток и восток к вечеру. Учитывайте это при расположении комнат. С 14 часов солнце светит с юго-запада. В северных комнатах солнце может появиться только летом рано утром или поздно вечером.
  • Огород лучше делать на юге участка, чтобы тень от дома падала на другую сторону.
  • При отсутствии гаража лучше планировать место для парковки автомобиля в тени дома.
  • Туалет планируйте на севере в тени.
  • Представьте тень от будущего дома и учтите расположение дома соседа. Чтобы тень не попадала на соседний дом, необходимо расстояние между домами сделать больше высоты дома. Солнце в доме соседа должно быть не менее 2 часов в день.
  • Читайте также  Землями запаса распоряжается

    Запрет строительства:

  • 20 метров от озера, реки, водохранилища; запрет строительства и ограждения выхода к воде
  • На расстоянии до 500 метров от водоема ограничения по строительству, в основном на сброс воды
  • Диаметр до 100 метров от природного источника водоснабжения (ручья)
  • Диаметр от 100 метров от очистных сооружений большой производительности
  • Виды и размеры домов и строений

    Внешний вид дома и его размер может быть регламентирован уставом организации, объединяющей жителей поселка. В законе нет требований к видам домов и строений, однако, существуют некоторые ограничения.

    Земельный участок

    Можно строить

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/osvoenie-zemelnogo-uchastka-prava-i-obyazannosti/

    Освоение земельного участка под ижс

    Оптимальной конфигурацией является традиционный прямоугольник. Но, наряду с такой формой, есть сложные очертания, которые заставят по-другому подойти к вопросу расположения дома хозяйственных пристроек и садово-огородной зоны. Тип почвы — это фактор, который необходимо учесть как при постройке загородного дома, так и при планировании периметра огорода.

    Почвы могут быть легкими, песчаными и при этом плодородными.

    Форум о малоэтажном строительстве и квартирном ремонте

    Он поможет скоординировать постройки и посадки, исключить ненужные пересадки, а также учесть взаимное влияние растений друг на друга. Сначала размещают постройки. Жилой дом располагают в соответствии с общим планом застройки конкретного садоводческого товарищества.

    При этом застройщику стоит подумать, на какую сторону будут выходить окна.

    Если на север и юг, то в одной комнате будет все время жарко, а в другой — прохладно.

    Земельные участки под строительство дома

    В том случае, если земельный участок расположен в пределах определенного населенного пункта, то по завершении строительства дома, его владелец имеет право получить прописку в новом домовладении и получить почтовый адрес.

    На земельном участке, предназначенном под ИЖС, можно возвести домовладение по индивидуальному проекту, который будет учитывать личные предпочтения.

    А когда собственник дома оформляет прописку, то у него появляется возможность пользоваться коммунальными услугами, которые предоставляет местная администрация.

    Кто-то предпочитает ставить забор сразу.

    Лично мне эта идея пока как-то не очень.

    К местоположению колодца план участка тоже относится а то колодец выкопаете, а потом окажется, что дом не помещаестя там, где решено его делать. В этом смысле с проектом дома надо понимать.

    Чтобы знать размеры и как он будет стоять. Будет ли он квадратный или прямоугольный. AntonK, у меня тоже не было опыта освоения участка, но ваш план мне нравится!

    Разве что я не очень согласен с тем, что воду из колодца можно использовать только «на полив».

    Сюда включаются затраты на газификацию, электрификацию и строительство дорог. Это касается владельцев жилья в ИЖС, расположенного на территории земель населенных пунктов.

    Покупка участка из категории ИЖС выгодна, нужно лишь учесть, что земли населенных пунктов облагаются более высоким налогом, чем сельскохозяйственные. Но значительные преимущества восполняют этот недостаток. Потребуется оформление:

    1. техпаспорта (выдается в БТИ) на дом
    2. разрешения на строительство дома

    Далее участку и дому присваивается почтовый адрес.

    Срок освоения земельного участка

    Здравствуйте!В 2009 году я преобрела участок земли под ИЖС в инвестиционных целях.Недавно узнала,что закон предусматривает принудительное изъятие земли,которая не используется по назначению 3 и более лет.Как мне обезопасить себя,если я планирую продажу участка через пару лет?Может,переоформить право собственности на дочь?

    Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года.

    Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет.

    Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас.

    Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте.

    Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

    Земельные участки под ИЖС: что это такое и в чем их особенности?

    Земли, попадающие под категорию ИЖС и находящиеся в пределах земель поселений, имеют как свои плюсы, так и определенные минусы.

    По крайней мере, если их сравнивать с землями сельхоз назначения (КФХ) или с участками в пределах садового некоммерческого товарищества (СНТ).

    Налог на земли, предназначенные для строительства жилых домов, несколько выше, чем на земли других категорий.

    Если участок ИЖС приобретен и зарегистрирован, но строительство на нем по каким-то причинам не заканчивается, то спустя 10 лет налоговая ставка на него значительно повышается.

    Требования к земельному участку под ижс

    На рынке загородной недвижимости и у горожан, планирующих проживание за городом, и у самих жителей посёлков и деревень участки ИЖС и ЛПХ пользуются большим спросом, ведь для них не требуется проводить так называемые “переводы земель”, позволяющие вести строительство жилого дома капитальной постройки и решать пока не простые вопросы по регистрации (прописке) в этом доме. К тому же, на землях, отведенных под ИЖС, согласно законодательству, местные муниципалитеты должны организовать действенную инженерную и социальную инфраструктуру.

    Источник: http://myeconomist.ru/osvoenie-zemelnogo-uchastka-pod-izhs-19287/

    Аренда земельного участка под строительство: надолго ли?

    В данной статье мы поведем речь о праве аренды земельного участка. И речь не идет об аренде земли под построенным объектом, с этим все более или менее понятно. Мы поведем разговор о праве аренды земельного участка, который получается впервые для целей коммерческого строительства.

    C 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду!

    Исключений из этого правила немного. Например, в аренду без торгов земельные участки могут получить юридические лица для завершения строительства объекта незавершенного строительства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиционных проектов…

    В связи с ужесточением законодательства в области строительства, прежде, чем вы серьезно задумаетесь оприобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах, мы предлагаем обратить внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации Ваших последующих планов. Рассмотрим их.

    Как получить земельный участок в аренду под строительство?

    Такие участки возможно приобрести двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию. Последний вариант распространяется не на все земельные участки и не на всех юридических лиц. Он относится только к тем организациям, которые, например:

    • получают землю для комплексного освоения территории;
    • хотят получить земельный участок для сельскохозяйственного производства;
    • имеют в собственности здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

    Что Вы получаете?

    Независимо от способа получения земельного участка, Вы в любом случае приобретете лишь возможность краткосрочной аренды. За этот период времени земельный участок необходимо «освоить», то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся. Примерные сроки аренды следующие:

    • от 3 до 5 лет — договор комплексного освоения территории;
    • от 3 до 10 лет, в зависимости от срока необходимого для осуществления изыскательских, проектных и строительных работ — договор аренды для строительства зданий и сооружений;
    • до 49 лет — договор аренды для размещения линейных объектов или договор аренды, который заключается с собственником здания.

    Миф №1. Бытует мнение, что главное участок получить, а уж там «мы что-нибудь придумаем» или «аренду не могут не продлить»

    Очень даже могут. С 1 марта 2015 года право преимущественного заключения договора аренды на новый срок отменено, причем распространяется это и на участки, прдоставленные в аренду до 2015 года.

    Исключения следующие:

    • земельный участок первоначально был предоставлен без торгов;
    • заявление о заключении нового договора аренды подано лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
    • исключительным правом на приобретение такого земельного участка по закону не обладает иное лицо;
    • ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут;
    • к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого участка без торгов.

    Но даже если вы или ваша компания подпадаете под «исключения», следует помнить, что продление договора аренды — это право, а не обязанность собственника земли, коим является муниципалитет, субъект федерации, или Правительство РФ.

    Пример из практики

    Юридическое лицо выиграло право аренды (на торгах) земельного участка под строительство жилых многоквартирных домов. Был заключен договор аренды земельного участка на 3 года. По целому ряду причин в этот срок строительство начато не было.

    Однако в земельный участок уже были сделаны довольно крупные инвестиции, а именно: разработан проект застройки, проведены необходимые согласования проектной документации, сделана государственная экспертиза проекта, укреплен грунт на земельном участке, за границы участка вынесена высоковольтная линия электропередач. Все эти действия подразумевают затраты в миллионы рублей.

    Примерно за полгода до окончания срока действия договора аренды, юридическое лицо подает в районную Администрацию ходатайство (письмо) о продлении срока договора аренды с указанием причин, почему именно земельный участок не был «освоен» в срок. Предварительные переговоры с представителями районной администрации говорят о готовности последней такой договор продлить. Юридическое лицо продолжает тратить деньги на этот проект.

    Итог: за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды, Юридическое лицо получает уведомление от собственника земельного участка — органа муниципальной власти,- что последний пользуется своим правом, предусмотренным договором аренды и расторгает тот самый договор в одностороннем порядке, о чем и уведомляет арендатора. Собственно, это все.

    Никакие последующие переговоры к положительному результату, то есть возможности продления договора аренды не привели. На вопрос о том, законны ли такие действия муниципальной власти, отвечаем — абсолютно законны. В настоящее время мы готовим документы для судебного процесса, связанного с компенсацией затрат, понесенных в связи с реализацией этого проекта.

    Однако это ни в коей мере не поможет вернуть этот участок арендатору.

    Миф №2. Аренда — это дешево

    Уже нет. Цена аренды будет определяться на торгах, проводимых в электронной форме. Причем, именно цена и является основным и решающим фактором для определния победителя торгов. Поэтому о дешевизне более говорить не приходится. Все зависит от привлекательности конкретного участка с точки зрения других потенциальных застройщиков.

    Читайте также  Категория земли промышленности виды разрешенного использования

    Миф №3. Все эти «страшилки» касаются только «мелких» компаний, я давно занимаюсь строительством, имею прекрасные отношения с органами власти и мне такое не грозит

    Не исключаем. Однако за первый квартал 2015 года мы столкнулись, как минимум, с тремя такими случаями, которые затронули весьма крупные компании. Эти компании давно работают в сфере строительства и «осваивают» весьма крупные земельные участки.

    Тем не менее, предыдущий опыт и отличные отношения с представителями государственной и муниципальной власти не помогли им оказаться в ситуации, когда они могут надеяться, как максимум, только на возврат вложенных инвестиций, в результате весьма сложных и затяжных судебных процессов, но не на продолжение строительства на выбранных земельных участках.

    Миф №4. Главное начать строительство — и земля уже никуда от меня не денется

    Реальность — очень даже денется, и земля и объект незавершенного строительства. Дело в том, что теперь Гражданский Кодекс РФ в части, касающейся прав на объекты незавершенного строительства, также действует в новой редакции. Итак, читаем внимательно ст.235 и ст. 239.1. Согласно новой редакции пп. 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ возможно принудительное изъятие ОНС у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

    Эта норма напрямую затрагивает интересы застройщиков, которые осуществляют строительство на арендованных земельных участках. Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

    Однако для того, чтобы начать серьезно волноваться по поводу того, что ваш объект незавершенного строительства могут продать, необходимо, чтобы вы удовлетворяли следующим условиям:

    • строительство объекта не завершено к моменту прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект возведен;
    • земельный участок был предоставлен застройщику по результатам аукциона;
    • нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

    Последний момент очень важен. Наш опыт показывает, что абсолютное большинство проволочек, приводящих к нарушениям сроков строительства, связаны, как раз с действиями, а чаще бездействиями органов государственной и/или муниципальной власти, а также ресурсоснабжающих организаций.

    Однако для того, чтобы в случае необходимости иметь возмложность защитить свои права, настоятельно советуем тщательно документировать ВСЕ, то есть совсем все шаги и переговоры, ведущиеся с указанными органами и организациями. Представьте, что вы уже готовитесь к суду, и на любой потенциальный вопрос судьи из серии — обращались ли, куда и когда, обращали ли внимание администрации…, когда и когда, сколько ждали и почему ждали…

    , — вы должны иметь на руках документ (письмо, заявку, обращение и т.д.), подтверждающее, что да пытались, да обращались, да неоднократно писали…

    И важно это потому, что решение об отчуждении объекта незавершенного строительства вправе принять только суд. Поэтому так важно в случае необходимости быть готовым к тому, чтобы решительно биться в суде за свои инвестиции.

    Обращаем также внимание на то, что закон позволяет застройщику однократно продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, если орган власти не подал своевременно судебный иск об изъятии объекта незавершенного строительства, суд отклонил такой иск, или объект не был продан с публичных торгов. Следовательно, если вы понимаете, что завершить строительство до окончания срока аренды не успеваете, мы советуем регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и готовиться к суду.

    Резюме

    Невзирая на все возможные сложности, серьезные инвесторы все равно будут продолжать строительство. Всем остальным стоит подумать и рационально взвесить свои силы и возможности. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО — это больше не увлекательная забава, не игра в Наполеона (главное ввязаться в бой, а там посмотрим) — это серьезные временные и финансовые вложения, а также серьезные риски.

    Источник: http://precedentnn.ru/analyticsstr01.html

    Комплексное освоение территории — это что такое? :

    Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории.

    Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья.

    Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

    Расшифровываем аббревиатуру КОТ

    Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

    Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

    Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

    Немного истории

    Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий.

    В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться.

    Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

    Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

    Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся.

    В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни.

    А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

    Причины популярности комплексного строительства

    Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек.

    Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции.

    По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

    Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

    Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов.

    Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному.

    Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

    Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

    Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

    Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

    Минусы КОТ

    Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта.

    Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди.

    Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

    Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

    Читайте также  Образец заполнения дарственной на земельный участок

    Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

    Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

    • развитие уже застроенных территорий;
    • КОТ;
    • проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
    • проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

    Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

    Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

    В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

    Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

    Аренда земельных участков под КОТ

    Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

    Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

    Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

    Договор о комплексном освоении территорий

    Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

    Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

    • застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
    • право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
    • чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
    • сроки действия документа и тому подобные пункты.

    В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

    Проблемы комплексного освоения земель

    Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

    В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

    Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

    Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

    Несколько слов вместо заключения

    Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.

    Источник: https://BusinessMan.ru/kompleksnoe-osvoenie-territorii---eto-chto-takoe.html

    Начальные этапы освоения загородного земельного участка | ДОМ ИДЕЙ

    Наконец все юридические вопросы решены, вы становитесь собственником земельного надела и можете требовать именовать себя землевладельцем. Впереди самый интересный и непредсказуемый этап — строительство дома. Но первым делом участок нужно подготовить.

    С чего начинается родина

    Первое мероприятие, без которого начало освоения участка немыслимо, это выезд всей семьёй на шашлыки. Возможно, когда-нибудь психоаналитики обратят внимание и объяснят эту маниакальную страсть новоиспечённых землевладельцев. Но так уж повелось, что медведи метят свою территорию отметинами на стволах деревьев. А человек углями от мангала.

    Воспользовавшись случаем, что вся семья в сборе, пора обсудить функциональное деление участка.

    Его планировка должна стать продуманной системой, в которой полезность и красота взаимосвязаны и взаимно дополняемы. И при этом нельзя допустить, чтобы пострадали интересы кого-либо из членов семьи.

    Те, кто постарше, скорее всего захотят иметь огород и сад. Кто-то выберет просто отдых на свежем воздухе, а значит им нужен хороший зелёный газон, затенённые террасы, беседки. Кроме того, мало какой современный участок обходится без бани. Молодёжь, как правило, мечтает о спортплощадке, бассейне, месте для шашлыков. Не нужно забывать о гараже и хозяйственных постройках. Все эти вопросы и предстоит обсудить.

    Следует понять, на какие зоны вы планируете разбить участок, и где они будут находиться. Рациональная организация и планировка относительно небольшого земельного участка предполагают его деление на три функциональные зоны:

    • жилая: сам дом, парадный подход с дорожками и цветниками, лужайка, спортплощадка, бассейн, беседка, мангальная зона.

    • хозяйственная: хозблок, гараж, мастерская, баня, место для сбора мусора.

    • сельскохозяйственная: сад, огород, теплица, птичник, место для сбора компоста.

    Правильное зонирование участка учитывает размеры территории, ориентацию по сторонам света (например, хозяйственные постройки лучше располагать с северной стороны), рельеф, направление преобладающих ветров.

    При этом важна соразмерность и самих зон, и построек. Основным требованием остается удобное расположение и планировка дома относительно функциональных зон. Жилой дом на участке, как правило, ставят главным фасадом к дороге и параллельно ей.

    Если участок узкий, будущий дом не должен разрезать его, оставляя узкие проходы по бокам. Для этого на узком участке дом размещают ближе к той стороне, куда падает тень, освобождая больше места под солнцем.

    Кроме главного входа со стороны дороги необходимо ещё иметь выход (лучше из веранды) непосредственно в сторону сада и огорода, а также удобный проход в хоззону.

    Наиболее рациональным и удобным является размещение всех хозяйственных строений под одной крышей. По отдельности они не только обойдутся дороже в возведении, но и займут примерно в два раза больше места на участке, учитывая прилегающую территорию, которую проблематично будет как-нибудь использовать плюс необходимые для подхода дорожки.

    Правила застройки участка

    Существующие правила застройки регламентируют минимальные расстояния между постройками. Так, по санитарно-бытовым нормам расстояние от окон жилых комнат до стен домов и хозяйственных построек должно быть не менее 6 м. Колодец же должен быть удален от места расположения септиков, построек, компостных куч на 15-20 м.

    И хотя на эти требования мало кто обращает внимание, соблюдение нормативов вполне рационально.

    Например, только на полосе шириной не менее 5 м от дороги можно расположить кустарник для защиты дома от пыли и шума, и минимальный проход. Лучше, если это расстояние будет больше, особенно для домов выше одного этажа, когда для защиты дома от улицы кустарника недостаточно и необходимы деревья.

    Все индивидуальные загородные дома имеют несколько сгораемых элементов конструкции. Это либо стены, либо перекрытия, либо стропила, перегородки, кровля. Противопожарные разрывы между соседними постройками должны быть не менее 15 м. Поэтому для собственной же безопасности не следует размещать дом ближе 6-7 м от границ соседних участков.

    Практически каждый владелец хотел бы отгородиться от любопытных взглядов. В связи с этим возникает вопрос о допустимой высоте забора.

    С целью минимального затенения территории соседних садовых (дачных) участков забор должен быть сетчатыми или решетчатым высотой до 1,5 м. Строительство глухих заборов допускается только со стороны проездов. Заборы на участках под индивидуальное строительство законом не регламентируются, можно поставить ограждение любой высоты, не забывая, однако и о соседях.

    Подготовка участка к застройке

    Первым делом на участке нужна обыкновенная лавочка. Без этого предмета первой необходимости длительное пребывание на участке просто не комфортно. И даже если вы первым делом берётесь за постройку сарая, она всё равно необходима. Просто положить какие-то вещи, пообедать или передохнуть. Не в машине же всё это делать. Первая же по важности настоящая постройка – индивидуальная кабина для чтения свежей прессы. Или попросту туалет.

    Теперь можно приступать к освоению участка.

    Оно происходит разными путями, в зависимости от запросов и возможностей владельца. Кто начинает с забора, кто привозит вагончик, а кто-то стразу приступает к строительству. Тут не нужно торопиться, грамотная подготовка избавит от дополнительных проблем в будущем.

    С места грядущего строительства удаляют всю растительность, вырубают кустарник и старые больные деревья.

    Для защиты стройматериалов от непогоды целесообразно сразу соорудить временный сарай.

    Для облегчения фундаментных работ следует оставить подъезд для грузовика к одному из углов дома, а лучше к двум, расположенным по диагонали. Если запланировано рытьё котлована, строительство сборного фундамента из бетонных блоков или монтаж бетонных перекрытий, следует зарезервировать место для подъезда экскаватора и автокрана.

    Необходимо снять верхний плодородный слой земли под будущим домом и вокруг него, а также там, где планируется подъезд большегрузного транспорта. Стоит заранее завезти кучу щебня, потому что в первый же дождь грузовики раскатают подъездные пути в колею.

    Необходимо также предусмотреть места для разгрузки, хранения стройматериалов, складирования мусора. Остатки бетона и раствора будут преследовать вас до самого окончания строительства. Поэтому стоит заранее спланировать, куда вы их будете девать. Разбивать без отбойного молотка бетонную гору занятие малоприятное.

    Вот теперь можно и к строительству приступать.

    Источник: https://domidei.ru/articles/nachalnye-etapy-osvoeniya-zagorodnogo-zemelnogo-uchastka

    Понравилась статья? Поделить с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: