Признание договора купли продажи недействительным судебная практика

Содержание

Признание недействительным договора купли-продажи в 2018 году: судебная практика, образец иска, основания и порядок признания договора купли-продажи недействительным, список документов | Жилищный консультант

Признание договора купли продажи недействительным судебная практика

В законодательстве РФ существует такое понятие, как договор купли-продажи. Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности. В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества. В случае передачи аванса или задатка допускается составление предварительного договора.

Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ, в части статьи 455.

Основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры

Судебная практика признания договора купли-продажи недействительным рассказывает о том что, если существуют законные возражения относительно сделки, то соглашение может быть аннулировано. Подобная ситуация подпадает под действие статьи 125 АПК РФ. Все случаи, связанные с расторжением акта, решаются в судебной инстанции. Что касается причин, то договор может быть признан неправомочным по следующим основаниям:

  1. Если содержание документа противоречит нормам закона, то сделка признается ничтожной и имущество подлежит конфискации.
  2. В том случае, если сделка носит мнимый или притворный характер, скрывая волю остальных участников.
  3. Если участник купли-продажи недееспособен или имеет какие-либо ограничения в дееспособности.
  4. В ситуации, когда дееспособное лицо не осознавало своих действий по причине временного состояния недееспособности.
  5. Договор, заключенный с несовершеннолетними гражданами.
  6. Сделки, оформленные с участием несовершеннолетних детей, без необходимого согласия его законных представителей.
  7. Акт, составленный при угрозе жизни и здоровью, а также в результате заблуждения.
  8. Если покупателем является лицо, которое не имеет разрешения на такой вид деятельности, то сделка может быть признана недействительной.
  9. При нарушении прав детей.
  10. Признание договора купли-продажи квартиры недействительным возможно тогда, когда ранее продаваемая собственность была приватизирована незаконно.
  11. Акт аннулируется, если условия составления не были выполнены, в частности, отсутствовала письменная форма документа.

Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Чтобы оспорить правовой статус акта, необходимо обратиться в Арбитражный суд и составить иск +о признании договора купли-продажи недействительным. С таким заявлением могут обратиться участники сделки, либо их официальные представители, чьи полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Чтобы не получить в суде отказа по заявлению, необходимо соблюдать ряд рекомендаций по признанию акта недействительным:

  1. Определить законность оснований для аннулирования сделки.
  2. Доказать реальность своих претензий, путем предоставления фактических доказательств, а именно что эти основания имели место на момент сделки.
  3. Подать правильно оформленный иск с соблюдением всех требований и сроков.
  4. Доказать свою позицию в суде, призвав на помощь свидетелей и предоставив необходимые документы.
  5. Ожидать решение суда. В случае отказа можно подать апелляцию.

Признать договор недействительным можно в течение года с момента открытия оснований для этого, если сделка является оспариваемой. В том случае, если сделка ничтожна, то срок исковой давности предусмотрен в виде трех лет. Для лиц, не являющихся сторонами сделки, однако заинтересованными в ее исходе установлен срок исковой давности также три года.

Список необходимых документов

Для того чтобы подать заявление в суд с целью аннулировать договор купли-продажи, потребуется следующий перечень документов:

  1. Правильно оформленное исковое заявление (образец заявления можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным].
  2. Паспорт или иной документ подтверждающий личность истца.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документы на недвижимость: вся техническая документация и свидетельство о собственности (если истец является продавцом).
  5. Расписка в получении денег (если истец является покупателем).
  6. Медицинская справка о физическом и психическом состоянии заявителя (если в этом есть необходимость).

Суд также может затребовать дополнительные документы, которые могут послужить положительному для истца исходу.

Последствия признания недействительным договора купли-продажи

Аннулирование договора может повлечь за собой серьезные последствия, в виде исправления сложившейся ситуации в отношении объекта сделки. Если обе стороны были введены в заблуждение, то исправить ситуацию можно очень просто: участники возвращают друг другу не принадлежащие им вещи.

https://www.youtube.com/watch?v=kcoPpnOZCHM

В том случае, если вернуть переданное имущество не представляется возможным, то возмещение ущерба можно произвести путем выплаты денежной компенсации.

Если одна из сторон умышленно допустила совершение незаконной сделки, а ввернуть имущество не представляется возможным, то суд выносит решение о возмещении ущерба пострадавшей стороне за счет конфискации имущества ответчика.

Конфискация имущества обоих участников сделки в пользу государства производится в том случае, когда обе стороны умышленно нарушили закон.

В ряде случаев производится дополнительное покрытие убытков пострадавшей стороны сделки.

Пример по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Сергей Панин давно копил деньги на то, чтобы улучшить свои жилищные условия. Когда необходимая сумма была собрана, Сергей занялся продажей своей однокомнатной квартиры в центре города. Покупателей нашлось сразу несколько, и Панин выбрал наиболее подходящий вариант. Не став гнаться за высокой ценой, он отдал предпочтение клерку из конторы, находящейся по соседству.

Договор составил покупатель и Сергей, не особо вчитываясь, подписал бумагу в присутствии нотариуса. Когда дело дошло до передачи денежных средств, то выяснилось, что продавец не доплатил ему около 50 тысяч рублей. Возмутившись, Сергей потребовал недоданные деньги, на что покупатель ответил, что по договору задаток был включен в сумму стоимости квартиры, хотя Сергей с самого начала оговаривал, что задаток в общую цену не входит.

Ничего не добившись, Сергей обратился в суд, написав заявление о признании договора купли -продажи недействительным, поскольку он был введен в заблуждение продавцом.

К сожалению, суд вынес отрицательное решение по иску в связи с тем, что договор купли-продажи был составлен верно, и продавец был обязан ознакомиться с его содержанием перед подписанием.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Вопрос: Добрый день, меня зовут Влад. Сложилась не очень приятная ситуация, а я не знаю, обращаться ли за помощью к юристу или пустить все на самотек. Посоветуйте, как мне поступить. Дело в том, что несколько месяцев назад я приобрел жилье у своего коллеги. Квартира мне сразу понравилась, была чистой аккуратной с новым ремонтом.

Читайте также  Как доказать нравственные страдания в суде

За ремонт продавец потребовал дополнительную оплату, но поскольку сумма была не очень большой, а жилье мне понравилось, то все оплатил. Сделка прошла удачно, договор был подписан у нотариуса, и я стал владельцем квартиры. Прожив в ней год, я обнаружил, что есть серьезная проблема с электрикой и водоснабжением, однако самое страшное было впереди.

Вчера, придя с работы, я заметил, что в комнате отклеились обои и под ними что-то чернеет. Отодвинув бумагу, я ужаснулся. Все стены моего жилища покрыты черной плесенью. Переговорив с соседями, я выяснил, что квартира очень сырая и ее долго не могли продать из-за этого недостатка. Как теперь поступить я не знаю.

Необходимо ли аннулировать сделку? Возможно ли это сделать? Могу ли я рассчитывать ан компенсацию?

Ответ: Уважаемый Влад. Согласно ст. 125 АПК РФ сделка может быть признана ничтожной в том случае, если одна из сторон была введена в заблуждение другой стороной умышлено, тем самым нарушив закон. В сложившейся ситуации таким образом поступил ваш коллега.

Вы можете обратиться в суд на признание договора купли-продажи квартиры недействительным и потребовать компенсации морального ущерба, а также вреда, причиненного вашему здоровью, поскольку черная плесень чрезвычайно опасна для здоровья. Сделать это вы можете только в суде, предоставив все доказательства и, желательно, оценку экспертов относительно состояния вашего жилья. Если эти повреждения имели место на момент совершения сделки, то договор будет аннулирован, а вы получите компенсацию.

Заключение

В заключение можно сделать следующие выводы:

  1. Договор купли-продажи является подтверждением свершения сделки.
  2. В законодательстве прописаны основания, согласно которым документ можно оспорить или аннулировать.
  3. Существует определенный порядок, согласно которого выполняется признание договора купли-продажи недействительным.
  4. Для того чтобы подать заявление в суд необходимо не только правильно составить заявление, но и подтвердить его фактическими доказательствами.
  5. В случае признания акта недействительным, пострадавшая сторона получает компенсацию причиненного ей ущерба.
  6. Большое внимание необходимо уделить оформлению договора.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 125 АПК РФ
  • Статья 455 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi/

Признание договора купли продажи недействительным судебная практика — Управление персоналом

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости 

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2016-2017 (скачать образец).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

  • участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
  • иное лицо, прямо указанное в законе. 

ВАЖНО! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25). 

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока. 

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным 

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

  • заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
  • подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
  • заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
  • подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи. 

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

  • Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
  • Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
  • В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства. 

ВАЖНО! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника. 

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

  • расписка;
  • выписка по банковскому счету;
  • квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи. 

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2016-2017.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество.

Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст.

 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015). 

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости 

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

  • Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/osparivanie_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Признание договора купли-продажи недействительным в 2018 году — судебная практика, исковое заявление

Оспаривание соглашения купли-продажи нужно отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законодательством предусматриваются совершенно другие основания.

Кроме того, соглашение может быть признано недействительным по соглашению сторон. Соответственно с действующим законодательством в ситуации купли-продажи составляется специальное соглашение.

В некоторых случаях данное соглашение может быть признано недействительным, но для этого должны быть весомые основания.

Важные аспекты

Соответственно с законодательными нормами России каждый гражданин имеет право на личную собственность.

Договор купли-продажи имеет юридическую силу. Фактически, именно он является основанием для владения предметом соглашения.

Читайте также  Основной целью проведения предварительного судебного заседания является

В договоре описываются пункты относительно процесса сделки и много других важных моментов. Но иногда бывает, что по определенным причинам такое соглашение считается недействительным.

Признать определенный тип соглашения недействительным можно только при присутствии назначенных законодательством определенных условий.

Процесс имеет много разных нюансов, со всеми необходимо разобраться предварительно.

Необходимые термины

Договор купли-продажи Это документ, который определяет права и обязанности сторон сделки при продаже предмета соглашения. Соглашение должно заверяться нотариально соответственно с заранее определенными правилами. Если есть определенные разногласия, но сделка не окончена, то есть шанс расторгнуть соглашение через суд. Для этого следует сначала урегулировать вопрос до суда
Продавец Это человек или организация, которая продает товар или оказывает услуги по соглашению купли-продажи
Покупатель Сторона соглашения, которая покупает определенные товары, которые указаны в соглашении

Основания

Законодательство определяет, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если:

  1. Сделка осуществлена без согласия третьего лица либо гос. органа.
  2. Сделку совершил гражданин от 14 до 18 лет.
  3. Сделка совершена недееспособным человеком по постановлению суда.
  4. Договор оформлен лицом, не способным понимать смысл собственных действий либо руководить ими.
  5. Договор оформлен под влиянием заблуждения.
  6. Сделка совершена под действием обмана, угрозы, насилия либо стечения тяжелых обстоятельств.

Источник: http://tr777.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-ned/

Признание договора купли-продажи недействительным в 2018 году — судебная практика, исковое заявление

Оспаривание соглашения купли-продажи нужно отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законодательством предусматриваются совершенно другие основания.

Кроме того, соглашение может быть признано недействительным по соглашению сторон. Соответственно с действующим законодательством в ситуации купли-продажи составляется специальное соглашение.

Этот документ не имеет унифицированной формы, но при этом является правоустанавливающим и используется для регистрации прав собственности на предмет соглашения.

В некоторых случаях данное соглашение может быть признано недействительным, но для этого должны быть весомые основания.

Действующие нормативы (ГК РФ)

Соответственно со ст. 450 ГК РФ есть ситуации, которые могут стать основой для отмены сделки купли-продажи.

Аннулирование сделки можно совершить по согласию сторон. В других случаях отмена совершается соответственно с решением суда.

Согласно п.1, ст. 167 ГК РФ признание договора купли-продажи недействительным значит, что заключенное соглашение не несет в себе определенных юридических последствий с периода его заключения.

Как признать договор купли-продажи недействительным

Сделку можно признать недействительной, если ее содержание не отвечает закону, если воля продавца не отвечает его волеизъявлению либо он не осознавал значение собственных действий.

Большую часть нужных параметров для законности договора проверяет нотариус, но он видит ситуацию только поверхностно. Бланк договора купли-продажи можно скачать здесь.

Подача и анализ иска возможны как на протяжении нескольких месяцев после осуществления сделки, так и через несколько лет.

Законодательство устанавливает общую исковую давность в 3 года, но нужно придавать значение тому, что исчисление данного периода начинается с периода, когда сторона узнала или могла узнать о нарушении права, а данный период не обязательно совпадет с периодом заключения соглашения.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи считается ничтожной, если она заключается с некоторыми нарушениями законодательства. Они прописываются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно ГК ничтожными считают такие сделки:

  1. Незаконные, при этом покушаются на права третьих лиц.
  2. Которые являются безнравственными и противоправными.
  3. Заключенные недееспособными гражданами.
  4. Заключенные несовершеннолетними гражданами до 14 лет.
  5. Фиктивные сделки.
  6. Которые прикрывают другие сделки.
  7. С имуществом, распоряжаться которым воспрещено на уровне законодательства.

Разница между оспоримой и ничтожной сделками состоит также в том, что к ним используется различный срок исковой давности.

К оспоримым сделкам – 1 год, к ничтожным – 3 года, можно увеличить данный период до 10 лет.

Подача искового заявления

Заявить о своих претензиях можно подав иск о признании договора купли-продажи недействительным в суд. В нем следует написать причины, по которым вы хотите аннулировать соглашение.

С исковым заявлением нужно обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет проходить по месту нахождения имущества.

Доказательства истец ищет самостоятельно. Признание документа купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд устанавливается соответственно со ст. 339.19 НК РФ.

Оспаривание сделки

Оспоримой именуют такую сделку, которая запрашивает признания своей недействительности в суде при присутствии на то весомых причин.

Оспаривание документа имеет в виду обращение заинтересованных граждан в суд с исковым заявлением о том, что при заключении соглашения их права не учитывались либо были нарушены.

По поводу автомобиля

Соглашение купли-продажи авто можно расторгнуть в таких случаях:

  1. Непредоставление необходимой информации о транспорте.
  2. Качество авто не отвечает заявленному.

При расторжении сделки покупатель должен возвратить товар. При этом он может требовать выплату:

  1. Разницы между стоимостью авто в соглашении и на момент возврата денег.
  2. Суммы выплаченного кредита и процентов за пользование займом на покупку авто.
  3. Снижение стоимости.
  4. Компенсации затрат на ремонт.

Дома

Иски о признании документа купли-продажи, дарения, обмена жилых помещений недействительными подаются в случаях нарушения такими соглашениями прав граждан.

По законодательству России есть разный срок оспаривания. В ситуации признания сделки оспоримой, срок давности составит год с периода получения раньше неизвестной информации, которая может сделать сделку купли-продажи недействительной, либо с момента прекращения действий и обстоятельств угрожающего характера.

: признание сделки купли-продажи недействительной

По постановлению суда признание договора купли продажи недвижимости недействительным будет считаться с момента его заключения.

Квартиры

Все основания, по которым суд может посчитать документ купли-продажи квартиры недействительным, прописаны в ГК Ф:

Ст. 168 ГК России Посчитает сделку недействительной, если она является незаконной
В отсутствии взаиморасчетов между участниками Сделка приобретает фиктивный характер (ст. 166 ГК)
Недееспособные граждане Не могут проводить сделки с недвижимостью
Граждане старше 14, но меньше 18 лет Не могут продавать недвижимость без согласия родителей
Нельзя заключать соглашение под влиянием угроз, обмана, шантажа
Факты мошенничества Продавец может ввести в заблуждение покупателя квартиры по поводу ее истинного состояния
Нельзя продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний Если заранее не было получено одобрение сделки органами опеки и попечительства

Сделка с квартирой может считаться недействительной, когда:

  1. На недвижимость имеют право другие наследники ее прошлого собственника.
  2. Нет согласия мужа или жены на продажу совместной квартиры.
  3. В результате сделки нарушились права несовершеннолетних.

Земельного участка

В случае купли-продажи земельного участка данный факт подтверждается госрегистрацией сделки и переходом права от продавца к покупателю. В ряде случаев данную сделку можно оспорить в порядке суда.

Обычно оспаривание соглашений купли-продажи земли сопровождается такими дополнительными требованиями:

  1. О признании недействительной записи в госреестре о праве собственности.
  2. Об изъятии участка из неправомерного владения.
  3. О признании неправомерными действий по постройке самовольных строений на участке.
  4. О признании отсутствующим права собственности на участок, возвращении денег, выплаченных за земельный участок.

Решение суда

В общем случае недействительной суд может посчитать любую сделку, которая не отвечает запросам закона либо другого правового документа.

Чтобы это случилось, необходимо подать в суд исковое заявление о признании соглашения неправомерным.

Данный иск могут подать стороны соглашения и другие заинтересованные граждане или прокуратура. В итоге сделка стает оспоримой, и ее судьба будет зависеть от постановления суда.

Каковы последствия

При признании документа недействительным стороны возвращаются в начальное положение и каждая обязана отдать другой полученное по соглашению.

Покупатель возвращает предмет соглашения, а продавец средства, которые получил в качестве оплаты за товар.

При этом суд может взимать только ту сумму, которая написана в соглашении купли-продажи.Пострадавшее стороной здесь является покупатель.

Если признают недействительным начальное соглашение купли-продажи, то недействительными признаются все остальные соглашения.

Судебная практика

По судебной практике 70 % исков по признанию соглашения купли-продажи недействительным одобряются судом.

При этом главное – указать незаконность сделки, все эти моменты прописаны в ГК России. Чтобы хорошо знать свои права и нюансы определенной ситуации, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Соглашение купли-продажи может быть признано недействительным по согласию сторон и по решению суда. В последнем случае необходимо составить иск с причинами признания сделки недействительной.

Читайте также  Можно ли отказаться от обращения в суд

Источник: http://yurday.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

В настоящее время операции по купле-продаже недвижимости занимаю в рейтинге популярности ключевые позиции. Объектами сделок выступают квартиры, дома, офисные помещения, производственные площади, земельные участки. От правильности и полноты оформления документов по этим операциям зависит дальнейшее спокойствие новых или прежних владельцев объекта и их уверенность, что договор купли-продажи не будет оспорен и признан недействительным, что повлечет за собой возвращение к первичному положению вещей.

Но если саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, как правило, приходится бороться. Если вы хотите свести к минимуму риски, возникающие при купле-продаже недвижимости, следует знать о возможных неприятных последствиях и юридических способах их предотвращения.

Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости – это признание сделки недействительной по решению суда. На основании такого решения бывший владелец имущества имеет право внести в реестр изменения, отменив покупателя, как собственника, и распорядиться недвижимостью как ему вздумается.

Дела о признании договора купли-продажи незаключенным могут рассматриваться как в общем суде, так и в арбитражном, так же, как и дела о взыскании кредитной задолженности. Согласно ст. 30 ГК РФ заседания суда проходят по месту, где расположена квартира (дом, земля).

Лицо, подавшее иск, обязано самостоятельно заниматься сбором доказательной базы, но если он не может получить каких-то данных, о которых ему известно, то суд на основании ст.56 ГК РФ может запросить их официально.

Для сделок, связанных с недвижимостью, наиболее важными являются следующие условия:

  • Подписание договора в письменной форме
  • Госрегистрация операции в отделении Росреестра

Без выполнения этих требований проведенная сделка не имеет правовой силы и не тянет за собой юридических последствий.

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью.

Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их.

Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

Признаки ничтожности

  • Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
  • Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
  • Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
  • Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
  • Цель договора противозаконна или безнравственна.
  • Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

Признаки оспоримой сделки

  • Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;
  • Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
  • Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
  • Одну из сторон ввели в заблуждение;
  • Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.

Каждое из оснований для отнесения договора купли-продажи квартиры к недействительному должно быть доказано в суде с подкреплением в качестве доказательной базы соответствующих документов, показаний свидетелей, фото, видео, аудиозаписей, заключений экспертов.

Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется  реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.

Совет: специалисты, работающие в сфере недвижимости, настоятельно советуют своим клиентам перед совершением сделки проверять продавца, а именно с его стороны, как правило, выдвигаются иски на дееспособности, вменяемость и тому подобные факторы.

Особенности и порядок судебной практики

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  • О предмете сделки;
  • Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
  • Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
  • Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам, рассчитывают очень редко.

Обзор  практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Сроки  давности

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте.

Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения.

Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/nedejstvitelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

Понравилась статья? Поделить с друзьями: