Особенности покупки недвижимости в испании

Содержание

Покупка недвижимости в Испании: особенности приобретения

Особенности покупки недвижимости в испании

На сегодняшний день очень большое число россиян мечтает обзавестись жильем в королевстве. Испания – страна с невероятно богатой культурой и историей, а также высоким уровнем жизни. Но несмотря ни на что, покупка недвижимости в этом государстве, впрочем, как и в любом другом, имеет свои особенности.

Покупка недвижимости в Испании и важнейшие документы

Законодательство королевства четко регламентирует все аспекты купли-продажи, при этом максимально защищая интересы и права каждой из сторон, которые принимают участие в сделке.

Конечно же, покупка недвижимости в Испании начинается с подбора подходящего объекта. Только после того, как покупатель четко определится с тем, что именно он хочет, можно начинать сбор необходимых документов. Стоит отметить, что со стороны российского гражданина не потребуется слишком много бумаг.

Важнейший документ при приобретении недвижимости – Nota simple informativa. С его помощью каждый клиент риэлторского агентства может узнать всю подноготную апартаментов: кому они принадлежат, имеются ли на владельце какие-либо долги, оформлен ли договор на аренду недвижимости в Испании и прочее. Учтите, что Nota simple informativa лучше отдать квалифицированным юристам для проведения проверки подлинности.

После того как данная бумага проанализирована, нужно выяснить, имеются ли сведения о выбранном объекте в Реестре собственности. Имеются? Тогда можете смело приступать к следующему этапу – открытию счета в финансовом учреждении королевства. Если же объекта в реестре нет, не стоит связываться с данным продавцом, даже если апартаменты вам очень понравились. В итоге выйдет себе дороже.

Еще один документ, имеющий прямое отношение к сделке, – договор купли-продажи. Его нужно обязательно составлять в двух экземплярах. В контракте каждая из сторон высказывает свое намерение по продаже и покупке жилья. Кроме того, в нем стоит указать точную цену апартаментов и условия, по которым будет проходить оплата.

Как правило, сначала передается депозит в сумме 10-20% стоимости. Учтите, как только вы переведете деньги, вы не сможете отказаться от сделки без применения к вам финансовых санкций.

Как проходит оплата?

После того как будут оформлены упомянутые выше документы, покупатель имеет право выбрать одну из форм оплаты:

  • погашение всей стоимости объекта разом с добавленными к ней 6-10% налогов и нотариальных затрат. Конечно же, лучше всего такую оплату проводить банковским переводом;
  • погасить 30-40% от стоимости приобретения плюс 6-11% налогов. Как вы понимаете, тут в силу вступает ипотечное кредитование. Чаще всего сумма займа составляет 50-70% стоимости квартиры с оформлением на срок от 5 до 30 лет. Стоит сразу отметить, что покупка недвижимости в Испании в ипотеку очень выгодна с точки зрения невысоких процентных ставок – 2,5-4,5% в год. В такой ситуации покупатель не сможет получить зарегистрированный оригинал купчей, пока полностью не погасит свой долг перед банком. Только тогда российский гражданин становится полноправным владельцем испанской недвижимости.

Главный официальный документ сделки – эскритура, или Escritura Publica. Ее нужно подписать в течение одного месяца со дня составления контракта купли-продажи. Именно после этого продавец получает оставшиеся деньги. Только учтите, что подписывать Escritura Publica можно только в присутствии нотариуса. Чуть позже новый хозяин регистрирует купленную квартиру в Реестре собственности и может сдавать в аренду недвижимость в Испании.

 покупка недвижимости

Государственная испанская  железнодорожная  компания “Adif” и американская компания “Virgin Hyperloop One” в сентябре этого года подписали соглашение об открытии в Бобадилье (Малага) эксперементального центра по развитию проекта Hyperloop  — создание высокоскоростного вакуумного поезда, способного развить скорость 1200 километров в час. В рамках данного соглашения в данный Центр будет инвестировано порядка 450 млн. евро.  

Испания входит в список стран, которые ежегодно осуществляют переход с летнего на зимнее время и с зимнего на летнее время. С 1981 года по сегодняшний день перевод стрелок часов в Испании ежегодно осуществляется в последнее воскресенье марта и октября. В 2018 году переход на зимнее время в Испании выпадает на 28 октября и будет осуществлен этой ночью в 3:00. Т.е. в ночь с 27 октября на 28 октября  в 3 часа ночи испанцы переведут стрелки своих часов на 1 час назад и будет 2 часа ночи.  Проблема мигрантов, пытающихся проникнуть в страну минуя Посольство Испании, в последнее время стоит очень остро. Однако пример недавнего инцидента с судном «Аквариус», беженцев с которого согласились принять испанские власти, вовсе не должен никого вводить в заблуждение. Доказательством этому стало решение о выдворении более сотни марокканцев, которые в конце августа проникли на территорию Испании.

Источник: https://www.abcspain.ru/news-and-articles/real-estate/pokupka-nedvizhimosti-v-ispanii-osobennosti-priobreteniya/

Покупка недвижимости в Испании в 2018 году

Испания – гостеприимная страна с тысячелетней историей. Сюда приезжают туристы из разных государств. Многие из них впоследствии приобретают недвижимость в Испании. Для некоторых это способ выгодно вложить свободные денежные средства. Иных привлекает возможность провести лето на берегу моря.

Что привлекает россиян в Испании

Доля российских покупателей на испанском рынке недвижимости очень высока. Это обусловлено следующими особенностями.

  1. Отношение к частной собственности. Веками складывающаяся традиция возвела ее в ранг неприкасаемых объектов.
  2. Уровень жизни в Испании. Эта страна занимает четвертое место среди государств Евросоюза по экономическим показателям.
  3. Налогообложение сделок купли-продажи достаточно лояльное.
  4. Ипотека предоставляется под низкие проценты.
  5. Устойчивость испанской банковской системы.
  6. Простота в оформлении и высокая безопасность сделок купли-продажи жилья.

Сегодня в Испании продолжают строить новую недвижимость. В связи с заметными спадами темпов роста экономики, ее стоимость постоянно растет. Однако недвижимость в этом государстве остается более дешевой среди других стран Европейского Союза. Это является еще одним фактором, привлекающим покупателей из России.

Какую недвижимость выбирают

Потенциальные российские покупатели выбирают жилье, расположенное в прибрежных районах. Такой выбор объясняется развитой инфраструктурой курортных зон, в том числе транспортного сообщения, и экономической стабильностью этих областей.

При покупке недвижимости можно выделить как плюсы, так и минусы. К первым относят:

  • большое разнообразие дизайнерских решений предлагаемых домов и квартир;
  • первичный рынок недвижимости отличается всеми характерными признаками элитного жилья, что касается качества отделки, количества санузлов, площадью.
  • не существует географических ограничений для выбора подходящего жилого фонда;
  • развитая инфраструктура, созданная с использованием всех новейших достижений.

Инвестирование денежных средств в покупку жилья на испанском побережье имеет ряд минусов. Основные из них следующие.

    • Цена. Недвижимость, которая находится непосредственно у моря, стоит значительно дороже, той, что удалена от берега на расстояние более пяти километров.
    • Особенности климатических условий провоцируют частые ремонты жилья.
    • Чем дальше находится объект недвижимости от моря, тем сложнее перепродать его в будущем.

Самым неоспоримым преимуществом, что дает покупка недвижимости в Испании, является получение права на оформление мультивизы. Это возможность пребывания на территории государства в течение шести месяцев подряд на протяжении календарного года. Для ее получения необходимо обратиться в консульство. Оформление визы занимает от трех до пяти дней.

Тип жилья

Для приобретения недвижимости в Испании можно выбрать жилье разного типа. Оно отличается площадью, особенностями интерьера, географическим положением, стоимостью.

Квартира-студия

Среди многообразия предлагаемых жилых вариантов можно выбрать аналог привычной однокомнатной российской квартиры. В этом случае одна комната выступает спальней, гостиной. На американский манер зона кухни в квартире-студии отделяется барной стойкой.

Читайте также  Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости

Сколько стоит квартира в Испании, зависит от ее площади, местоположения, расстояния до аэропорта, городского пляжа, наличия инфраструктуры. При этом студия – наиболее дешевый вариант.

Специалисты дают некоторые рекомендации на тему, как гражданину России купить квартиру в Испании.

  • Перед сделкой необходимо изучить законность предлагаемой к продаже недвижимости.
  • Обязательно присутствие юриста.
  • Осмотр квартиры должен проводить строительный инспектор.

Апартаменты

Наибольшей популярностью на испанском побережье пользуются апартаменты. Такая недвижимость характеризуется наличием нескольких спальных комнат. Подобные варианты расположены в высотных домах.

Здесь обеспечена охрана территории. Для владельцев квартир есть зеленая зона для отдыха, детская площадка и общий бассейн. Также подразумевается наличие парковочного места для автомобиля.

К особенностям такого вида жилья относятся:

  • невысокая стоимость;
  • обслуживание не представляет сложностей;
  • возможность сдачи апартаментов в долгосрочную аренду.

Атико (пентхаус)

Пентхаус – шикарная квартира, которая расположена на верхнем этаже высотного здания. В зависимости от места расположения цены на пентхаус будут отличаться.

Абсолютно все пентхаусы или атико расположены в регионах с развитой инфраструктурой. Обычно подобные высотки находятся в закрытых жилых комплексах. Здесь имеются парковая зона, охрана, большой бассейн. Пешая прогулка до моря занимает считаные минуты.

Читаем также:
Зарплаты в Испании
Гражданство Испании

Бунгало

На российском рынке жилой недвижимости отсутствует понятие «бунгало». В Испании это очень распространенный тип жилья. Бунгало представляет собой дом на нескольких хозяев. Для каждого из них сделан отдельный вход и отведен собственный участок.

Такая недвижимость на побережье отличается дополнительными плюсами:

  • бунгало просторнее, чем квартира-студия или апартаменты;
  • стоимость услуг по его содержанию делится на всех жителей;
  • его можно сдать в аренду.

Таунхаус

Таунхаус представляет собой дом для нескольких семей. Такие объекты могут тянуться вдоль улицы, без промежутков между отдельными строениями. Возводятся они по типовому проекту. Стандартный таунхаус имеет одну спальню, бассейн для нескольких домиков, парковочные места.

Таунхаус – разновидность бунгало. Особенностью является расположение его в более элитных районах Испании. Соответственно, цены на такую недвижимость выше.

Вилла

Отдельно возведенный дом, который отличается несколькими этажами, собственным бассейном, называется виллой. Это наиболее элитный вариант жилой недвижимости в стране. Купить виллу в Испании может позволить себе только состоятельный человек.

Особенности покупки

Поиск недвижимости – главный момент в этом вопросе. Найти подходящее жилье можно на первичном и вторичном рынке недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=iawwpLmOMQM

Чтобы справиться с этой задачей, стоит привлечь агентство недвижимости и строительного инспектора.

У застройщика

Перед покупкой жилья у застройщика необходимо собрать максимальное количество информации о компании. Это даст представление о репутации подрядчика. К таким сведениям можно отнести следующие.

  • Наличие разрешения на использование земельного участка под строительство жилья. У застройщика должна быть выписка о покупке.
  • Отсутствие арестов на участки. Об этом свидетельствует выписка из Кадастрового реестра.
  • Наличие регистрации строящейся недвижимости и плана строительства.
  • Оплата всех налогов компанией. Подтверждение этому – квитанция.
  • Наличие разрешения на ведение строительных работ.

Также рекомендуется сделать запрос в Департамент градостроительства. Заключение этого органа даст более полную картину о законности конкретного объекта недвижимости.

Сделка будет заключаться по законам Испании. Этим обусловлено привлечение местного юриста, который специализируется на ведении подобных операций.

Вторичный рынок

Вторичная недвижимость в Испании представлена большим разнообразием выбора объектов жилья. Плюсы этого рынка представляются в сниженной цене на такие квартиры и дома.

Процедура оформления

Приобретение недвижимости дает право состоятельному покупателю получить вид на жительство в Испании.

Процедура оформления покупки жилья заключается в составлении частного контракта. В нем содержится:

  • информация о покупателе;
  • данные продавца;
  • срок и вид оплаты;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • полное описание жилья.

Согласно законодательству Испании, сделка совершается в течение трех месяцев от даты подписания договора. В этот же день вносится предоплата в размере полной стоимости объекта покупки. Сумма вносимых средств может быть дополнительно оговорена сторонами. Такая информация вносится в условия контракта.

Последующие действия направлены на сбор сведений об объекте недвижимости. Для этого подготавливается пакет документов и делается запрос в Реестр собственности.

Отдельно запрашиваются сведения в коммунальных службах о наличии задолженностей за обслуживание. Обязательной является и уплата в полном объеме налогов.

Счет в банке

Счет в банке – обязательное требование при покупке недвижимости в кредит. Он нужен для погашения полученной ипотеки. Его открыть следует в том же банке, который выдает займ.

Важный момент: перечисление средств может производиться только с того счета, который указан в документах. В противном случае возникают проблемы с погашением обязательств вплоть до блокировки платежей.

Получение NIE

Гражданин России должен получить идентификационный номер иностранца (NIE). Для этого необходимо обратиться в управление полиции, к которому территориально относится месторасположение приобретаемой недвижимости.

От покупателя потребуется заявление, фотокопии всех страниц заграничного паспорта, письменное обоснование запроса. Согласно законодательству Испании, срок рассмотрения документов не может превышать пяти рабочих дней. Актуальность подобного сертификата составляет 90 дней.

Ипотечное кредитование

Приобретение недвижимости в Испании возможно в кредит. Оформление ипотеки происходит при участии банковского учреждения. Перед подписанием договора проводится оценка объекта кредитования. Кредитная организация готовит соответствующие документы.

Получение ипотечного кредита сопровождается дополнительными расходами. Банк взимает плату за:

  • оценку недвижимости (эта сумма зависит от типа жилья);
  • открытие кредитного счета в размере 1% от суммы займа;
  • оформление договора ипотеки в размере 1,5% от предполагаемой суммы сделки.

Уплата покупки и налога

Налогообложение покупки жилья происходит в соответствии с требованиями действующего законодательства. В зависимости от того, на каком рынке оформляется операция, существуют разные платежи. Если приобретается жилье у застройщика, то дополнительные расходы будут выглядеть так:

  • налог документального оформления акта;
  • услуги по ведению нотариального сопровождения и регистрации права собственности в Реестре;
  • налог на добавленную стоимость, который уплачивается частями в течение всего периода строительства жилья.

Недвижимость со вторичного рынка облагается налогом на передачу права владения объектом жилого фонда. Также оплачиваются услуги нотариуса, что может составить около 1,5% от стоимости сделки.

Налог на недвижимость в Испании уплачивает покупатель жилья.

Оформление договора

Оформление договора происходит только в нотариальной конторе. При этом должны присутствовать все члены сделки:

  • покупатель;
  • продавец;
  • уполномоченный представитель банка;
  • переводчик.

Если покупатель желает внести в договор всех членов семьи, то они должны присутствовать лично либо от них предоставляются оформленные надлежащим образом нотариальные доверенности.

К доверенности, составленной российским нотариусом, предъявляются требования о наличии испанского перевода и апостиля.

После подписания контракта покупателю выдается его копия, а оригинал передается в Реестр собственности, где проходит регистрация нового владельца. Полноценным хозяином испанской недвижимости человек становится по истечении двух-трех месяцев.

Аренда жилья

Аренда жилья в Испании – отличный вариант провести отдых на побережье Средиземного моря. В отличие от покупки, такое владение недвижимостью не дает права на оформление мультивизы или вида на жительство.

Как не попасть к мошенникам

Для покупки недвижимости в Испании россияне прибегают к услугам риэлторских агентств. Чтобы не стать легкой добычей мошенников, специалисты рекомендуют не поддаваться первым впечатлениям и быстро подписывать договор купли-продажи. Необходимо посоветоваться с друзьями и знакомыми, которые уже приобрели подобную недвижимость, поездить по стране, выбрать несколько вариантов, сравнить цены.

Читаем также:
Работа и вакансии в Испании для русских в 2018 году
Обучение в Испании

Заключение

Покупка жилья в Испании – довольно привлекательное вложение денежных средств. Однако для российских покупателей существует много подводных камней. Среди них:

  • незнание языка – большая часть населения Испании не владеет английским;
  • опасность приобретения квартиры из старого жилого фонда, которая требует больших капиталовложений для ее ремонта;
  • покупка недвижимости с задолженностями перед коммунальными службами;
  • высокие платежи за обслуживание приобретаемого жилья;
  • недостаточное знание законодательной базы.

Все это приводит к дополнительным и необоснованным расходам. Избежать подобных ситуаций можно с помощью квалифицированного юриста, работающего в этом направлении.

Источник: http://migrant.guru/ispaniya/zhile

spain-life.com

Как и в любой другой стране, особенности покупки недвижимости в Испании известны рядом юридических и финансовых нюансов. Отсутствие владения информацией в этом вопросе может крайне негативно сказаться на конечном результате, по причине чего на протяжении всего процесса заключения сделки будущему владельцу необходима постоянная помощь квалифицированных специалистов.

Строящаяся недвижимость

Как правило, наибольшее беспокойство у инвесторов вызывает стартовая стадия приобретения только строящейся недвижимости – поскольку объект покупки в этот момент находится лишь на стадии проектировки, и внесение обязательного задатка теоретически ставит покупателя в уязвимое положение. 

Читайте также  Риелтор по недвижимости с чего начать

На деле же, если легальность и полнота всех предоставленных административных и юридических документов подтверждена профессиональными юристами, такое беспокойство не имеет под собой оснований – поскольку в случае выявления любых нарушений со стороны компании-застройщика все потери клиента будут полностью возмещены. Однако для проверки абсолютной чистоты сделки будет необходимо гарантированное предоставление застройщиком:

  • лицензии на право заниматься строительством;
  • разрешения на проведение строительных работ именно в данном месте (выдачу такового осуществляет градостроительный Департамент);
  • документации о покупке участка (подтверждающей, что компания-застройщик является единственным легальным его владельцем);
  • выписки из Кадастрового реестра (свидетельствующей, что участок не является предметом залога и не фигурирует в судебных делах);
  • документов о государственной регистрации участка (источником такой информации также служит Кадастровый реестр);
  • квитанции о выплате в полном объеме так называемого IBI (налога на собственность), оплачивать который в дальнейшем придется уже новому собственнику;
  • банковской гарантии (важнейшего документа, цель которого – обеспечить компенсацию покупателю любых теоретически возможных потерь, причем с доначислением дополнительных сумм из расчета 6% годовых).

Договор купли-продажи строящейся недвижимости

Особенности покупки недвижимости в Испании касаются и составления контрактов купли-продажи, требующих необходимости обязательного включения в них:

  1. Полных сведений о графиках и размерах платежей, начиная с первоначального взноса (с точными датами и суммами выплат и отдельно выделенным НДС).
  2. Даты окончания строительства «под ключ».
  3. Штрафных санкций и процента пени за нарушение обязательств по договору и/или его просрочки.
  4. Подробного инженерного плана объекта – со всеми необходимыми линейными и техническими параметрами.
  5. Пункта об обязательстве подключения к объекту всех требуемых инженерных систем (как минимум – электросеть, канализационная система, а также водо- и газоснабжение).
  6. Точного разграничения финансовых вложений на строительство со стороны и заказчика, и исполнителя.
  7. Взятию застройщиком обязательств полной выплаты всех необходимых платежей за земельный участок до того, как будет подписан контракт купли-продажи.
  8. Предоставления застройщиком гарантии того, что срок службы объекта при правильной эксплуатации не будет составлять менее 10 лет.

Недвижимость вторичного рынка

Еще более богат «подводными камнями» рынок недвижимости на вторичном рынке, требующий не менее внимательного и профессионального подхода ко всем аспектам купли-продажи.

Любой объект на этом рынке нуждается в предварительной преддоговорной проверке опытными юристами. Первое, на что следует обратить внимание:

  • подтверждается ли документами право собственности продавца на предлагаемую недвижимость или земельный участок;
  • не «висят» ли на данной недвижимости наложенные штрафы, непогашенные обязательства либо иные ограничения, могущие сделать покупку незаконной или финансово убыточной;
  • являлся ли владелец регулярным плательщиком IBI.

Кроме того, грамотный риэлтор обязательно поинтересуется в градостроительном управлении, не планируются ли поблизости от приобретаемого объекта в обозримом будущем осуществление строительных проектов, способных оказать негативное влияние на комфортность проживания или отдыха.

Договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке

Как и в случае с покупкой лишь строящегося объекта, значимыми пунктами договора купли-продажи должны являться.

  1. Максимально полные и достоверные сведения о продавце и покупателе. 
  2. Точная стоимость сделки, соответствующая заранее оговоренным условиям.
  3. Условия и порядок оплаты (включая предварительный аванс и совершение окончательного расчета только после нотариального заверенного контракта).
  4. Точное описание всех значимых характеристик объекта недвижимости.
  5. Срок вступления в право владения новым собственником.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Форс-мажорные обстоятельства и метод их разрешения.

Дополнительные финансовые затраты

Следует учитывать и такие особенности покупки недвижимости в Испании, как необходимость несения дополнительных расходов, ложащихся на плечи инвестора. К таковым относятся выплаты:

  • аналога российского НДС (в разных регионах составляющего 7 либо 8% от общей стоимости объекта);
  • гербового сбора (называемого также налогом на переуступку собственности) – порядка 1% цены объекта;
  • регистрации в Земельном кадастре (фиксированная сумма, колеблющаяся в пределах €250 – €600);
  • сопутствующих юридических и нотариальных услуг (обычно – от 2 до 3% окончательной цены объекта).

Итого — до 10-12% дополнительных выплат.

Прочие нюансы

  1. Одним из первых таких нюансов является наличие прав на недвижимость более, чем одного человека. Ими могут быть супруга, компаньон и т.д. – и в этом случае обязательным условием для купли-продажи будет предоставления нотариально заверенных доверенностей (или получения официального согласия) от каждого из них.
  2. Второй особенностью может оказаться вхождение недвижимости в зону ответственности испанского Минобороны, что потребует отдельного разрешения данного ведомства с одной стороны, и предоставление справок об отсутствии судимостей у покупателя и членов его семьи – с другой.
  3. В случае наличия у иностранного гражданина нескольких объектов недвижимости испанское законодательство требует назначения официальным представителем владельца финансового менеджера. Гражданство Испании для него не является обязательным – но отсутствие такого человека вовсе может вылиться инвестору в немалые суммы штрафов.
  4. По правилам не только Испании, но и любой другой страны ЕС, недвижимость должна обладать так называемым «энергетическим сертификатом». Суть его – в оценке профильными специалистами энергопотребления объекта (которая, в случае недостаточного ее уровня, должна быть доведена до соответствующих нормативов самим владельцем за его счет).

Источник: https://spain-life.com/guide/c2/osobennosti-pokupki-nedvizhimosti-v-ispanii/

Покупка недвижимости в Испании

Королевским декретом от 02.07.1992 года установлен свободный режим для иностранных инвестиций. В результате был создан благоприятный инвестиционный климат для потенциальных покупателей объектов недвижимости и у них возникает вопрос – чем интересна покупка недвижимости в Испании, каковы ее особенности.

Чем же привлекательна покупка объектов недвижимости в Испании?

Рассмотрим каковы плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании как инвестиционного проекта.

Чем же привлекает иностранцев покупка жилья в Испании:

  1. Отсутствуют ограничения для иностранцев по покупке жилой и коммерческой недвижимости.
  2. Иностранцы имеют возможность купить в Испании недвижимость в кредит.
  3. Цены на жилье в Испании ниже, чем в Германии, Франции, Италии.
  4. Законодательство Испании серьезно защищает права продавца и покупателя недвижимости.
  5. Хорошая транспортная инфраструктура. В стране 48 аэропортов, широко развита внутри страны железнодорожная сеть.

Главные условия покупки недвижимости в Испании:

  • получение NIE – идентификационный номер иностранца;
  • сдавать недвижимость в аренду можно только после регистрации в Министерстве туризма;
  • доход от использования объектов недвижимости облагается налогом в бюджеты местных органов власти;
  • в каждом регионе установлена минимальная стоимость каждого объекта недвижимости – стоимость зависит от типа жилья;
  • при открытии банковского счета обязательно потребуют декларацию о доходах;
  • перед покупкой земли необходимо выяснить ее назначение, так как застройка участка, непредназначенного для этого, запрещена;
  • согласно национальному Закону «О берегах» строительство строений в 100-метровой береговой зоне запрещено;
  • приобретение недвижимости (см. Как вложить деньги в недвижимость) в стране не гарантирует получение вида на жительство;
  • при покупке более одного объекта недвижимости обязательно требуется назначение своего представителя по вопросам финансов.

Законодательство в сфере оборота недвижимости

Все недвижимые объекты регистрируются в Реестре собственности (Registro de Propiedad). В Реестре имеется информация о собственнике недвижимости, а также о ее составе. После регистрации недвижимости собственнику выдается документ – Эскритура (Escritura Publica).

Где лучше покупать недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в Испании всегда связана с выбором региона.

Наибольшей популярностью у россиян пользуются:

  • южное побережье Коста дель Соль;
  • северное и южное побережье Коста Бланка;
  • побережье Каталония;
  • побережье Коста де Алмерия;
  • Балеарские острова (Ибица, Майорка).

На побережье Коста дель Соль много солнечных дней и русскоговорящих жителей. Коста Бланка знаменита своим белым песком по всему побережью. Каталония – это 500 км прекрасных пляжей. Коста де Алмерия – это регион богатый культурным и историческим наследием. Белеарские острова – это современные роскошные курорты.

Порядок оформления приобретаемого объекта недвижимости

Процесс покупки недвижимости в Испании имеет ряд особенностей в части оформления необходимых документов.

Порядок оформления документов при приобретении недвижимости следующий:

  1. Открывается банковский счет для всех расчетов по всем сделкам.
  2. После подбора объекта оформляется частный контракт (договор купли-продажи) и выплачивается 10% стоимости.

Важно! До заключения частного контракта возможно заключение договора задатка с выплатой 1% стоимости жилья с целью его бронирования.

  1. После подписания частного контракта в течение 60 дней оформляются документы у нотариуса – подписывается эксритура. При подписании документов у нотариуса оплачивается разница в стоимости недвижимости и другие необходимые платежи, которые в сумме составят около 10% от стоимости.

Важно знать! Покупка недвижимости Испания налоги выплачиваются в следующем размере:

  • налог на добавленную стоимость (7% для жилых помещений на вторичном рынке, 10% для жилых помещений на первичном рынке, 16% – для нежилых помещений);
  • налог на оформление (Actos Juridicos Documentados) – 0,5% от стоимости квартиры;
  • передаточный налог – 7% от стоимости вторичного жилья.
  1. В течение 2 месяцев после подписания экстритуры проходит регистрация в Реестре собственников (присутствие необязательно).

Цена недвижимости

В связи с тем, что стоимость недвижимости очень разнится даже в пределах одного региона, необходимо рассматривать среднюю цену 1 м2. в Испании:

  • от застройщиков – 2400 евро м2;
  • от собственников (вторичное) – 1600 евро м2.
Читайте также  Как платится налог на недвижимость физических лиц

Получение NIE – идентификационного номера иностранца

Одним из основных условий покупки недвижимости в Испании является получение NIE.

Для оформления необходимо представить:

  • фотографии — 2 шт.;
  • загранпаспорт с визой;
  • авиабилеты обратные (оригиналы);
  • документы об оплате задатка за недвижимость;
  • задатковый контракт;
  • документы об оплате пошлины.

Особенности покупки отдельных видов недвижимости

Рассмотрим ключевые отличия оформления покупки в разрезе различных объектов и рынков недвижимости.

Земельные участки

Любой иностранный гражданин имеет право купить земельный участок для строительства. При покупке земли необходимо учесть ее назначение. Построить дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения, представляющем историческую ценность построить строение, будет невозможно. При возведении дома необходимо будет оформить специализированную лицензию.

Первичный рынок

При покупке на первичном рынке необходимо:

  • проверить наличие у продавца всех документов на строительство;
  • проверить у компании продавца наличие банковской гарантии;
  • запросить документы, подтверждающие регистрацию строения;
  • проверить наличие обременений земельного участка (находится ли в залоге, судебных разбирательствах).

Визы для собственников недвижимости

Собственник недвижимости имеет право на получение годовой визы для посещения страны.

Для ее получения необходимо подать в Генеральное консульство следующие документы:

  • загранпаспорт (действующий);
  • действующий внутренний паспорт;
  • медицинскую страховку;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • анкету с двумя цветными фотографиями;
  • обоснование получение визы.

Отсутствие ограничений, великолепный климат, благожелательность местного населения делает Испанию очень привлекательной для покупки в данном регионе недвижимости россиянами.

Источник: http://tv-bis.ru/investirovanie-za-rubezhom/445-pokupka-nedvizhimosti-v-ispanii.html

Особенности покупки недвижимости в Испании

Испания — одна из тех стран, в которых рынок недвижимости развивается наиболее динамично, поэтому приобретение здесь дома или квартиры представляется выгодным финансовым вложением. В особенности сейчас, в пост-кризисную эпоху, когда на рынке предлагается множество объектов банковской недвижимости по более чем привлекательным ценам.

Приводим ниже приблизительный алгоритм покупки недвижимости, хотя всегда следует иметь в виду, что каждый случай индивидуален и имеет свою специфику

Купить недвижимость в Испании могут как граждане Испании, так и других стран, как резиденты, так и нерезиденты.

Иностранцам для приобретения недвижимости требуется действующий загранпаспорт и идентификационный номер иностранца, а также открыть счет в испанском банке для проведения через него взаиморасчетов. Продавцом может быть физическое или юридическое лицо.

Собственник может участвовать в совершении сделки лично, либо его интересы может представлять должным образом уполномоченное лицо, получившее от него нотариально заверенную доверенность.

Естественно, что в первую очередь следует выбрать объект недвижимости, после чего нужно собрать о нем всю необходимую информацию, включая сведения о юридической и градостроительной ситуации объекта, а также об отсутствии обременений и ограничений, которые могли бы препятствовать его отчуждению.

Указанные данные можно почерпнуть из Выписки из Регистра Собственности, которая покажет правовой статус объекта (кто является собственником, на основании какого правоустанавливающего документа, не находится ли имущество в судебном споре, залоге или под арестом), а также характеристики объекта (площадь, тип, внутреннее распределение, доля участия в Кондоминиуме и прочее). Наличие обременяющих недвижимость задолженностей (налог на недвижимость, оплаты в Кондоминиум) или административных нарушений (незаконные постройки или пристройки, незадекларированные увеличения площади), можно проверить, запросив соответствующие справки, сертификаты и планы в Земельном Кадастре, Мэрии, Муниципальной Налоговой Службе, Кондоминиуме Собственников.

Если собранная информация подтверждает, что все в порядке, то стороны подписывают один из следующих договоров в простой письменной форме: либо договор о намерениях купли-продажи с внесением задатка (или договор резерва или депозита), либо предварительный договор купли-продажи, либо опционный договор.

Это наиболее часто встречающиеся формы договоров, которые регулируют отношения между продавцом и покупателем до подписания нотариального договора купли-продажи. Необходимо учитывать, что указанные договоры отличаются по своей сущности и юридическим обязательствам, которые они порождают. В зависимости от ситуации выбирается тот или иной тип.

Наиболее распространен в сфере “вторичной недвижимости” договор о намерениях купли-продажи с внесением задатка. На рынке новой недвижимости застройщики предпочитают подписывать предварительный договор купли-продажи, который в большей степени обязует стороны к исполнению его условий.

В подобных договорах обозначаются: стороны сделки, описание недвижимости и ее основные характеристики, цена сделки, форма оплаты, сроки исполнения и подписания нотариального договора купли-продажи, обязательства каждой стороны, последствия в случае неисполнения обязательств по договору одной из сторон. При подписании предварительного договора, или в течение некоторого времени после его подписания,

покупатель должен внести задаток или аванс, составляющий в среднем 10-20% от общей суммы по договору. Хотя сумма промежуточных платежей может быть и больше, в том случае, если завершение сделки и окончательный расчет между сторонами отложены во времени.

В зависимости от ситуации, но в среднем через два месяца после подписания предварительного договора, стороны подписывают нотариальный договор купли-продажи. Согласно испанскому законодательству, сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации.

Соответственно, подписание купчей, по которой производится окончательный взаиморасчет между сторонами и переходит право собственности к покупателю, происходит в присутствии нотариуса. Подписание нотариальной купчей приравнивается к акту приемки-передачи, в этот же момент новому собственнику вручаются и ключи, символизирующие передачу владения на недвижимость.

На момент подписания нотариальной купчей продавец должен подтвердить, что он передают недвижимость свободной от задолженностей, обременений и арендаторов. После нотариального оформления стороны получают на руки копии договора. Оригинал же передается на регистрацию в Регистр Собственности.

Необходимо также учитывать расходы, которые несет покупатель в связи с покупкой недвижимости. К ним относятся:

  • В случае покупки новой недвижимости — Налог на добавленную стоимость (НДС) — 10% + Налог на юридические акты — 1,5% (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость);
  • В случае недвижимости на “вторичном рынке” – Налог на переход права собственности – в среднем 10% (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость);
  • Гонорар нотариуса за нотариальное оформление купчей;
  • Гонорар регистратора за государственную регистрацию купчей;
  • Комиссия банку за выдачу банковского чека, на основании которого происходит окончательный расчет между сторонами при подписании нотариальной купчей;
  • Расходы на заключение договоров с коммунальными компаниями (на водо- и электроснабжение);
  • В некоторых случаях требуется получить в Муниципалитете Лицензию на эксплуатацию жилья, подтверждающую что оно соответствует нормам для проживания. За выдачу Лицензии взимается определенный сбор, который может варьироваться в зависимости от Муниципалитета. Для оформления Лицензии часто требуется предоставить инженерное заключение о соответствии жилья базовым нормам.
  • В случае, если покупатель решил взять ипотечный кредит для приобретения недвижимости, то возникают дополнительные расходы (Налог на юридические акты 1,5% от суммы полной ответственности по кредиту (может варьироваться в зависимости от региона Испании, где находится недвижимость), комиссия банку за открытие кредита, оценка недвижимости, страховка недвижимости, гонорары за нотариальное оформление и государственную регистрацию, услуги юридической службы банка). В свете Решения Верховного суда Испании от 23/12/2015 по иску к банку BBVA, которым признается кабальным условие ипотечного договора о возложении всех расходов по его оформлению на заемщика, а также других недавних судебных решений, последовавших этому же критерию, многие банки стали оплачивать за свой счет часть указанных выше расходов. Тем не менее, такая практика не повсеместна, поскольку судебные прецеденты затрагивают только стороны по конкретному судебному спору, и судебные решения не обязательны к исполнению во всех остальных случаях. Хотя банки и законодатель, предвидя возможный поток судебных исков с рекламациями о возврате излишне уплаченных расходов по ипотекам (как это было в случае с условиями о «нижнем пороге процентной ставки»), пытаются найти решение возникшей проблематике. В настоящее время в разработке находится законопроект о внесении изменений в ипотечное законодательство, однако Правительство пока не конкретизировало, будет ли в нем предусмотрена обязанность кредиторов участвовать в расходах по учреждению ипотеки.

За последние годы количество документации, необходимой для корректного проведения сделки по покупке недвижимости в Испании, значительно увеличилось. Процедура оформления не так проста, как кажется на первый взгляд. Поэтому рекомендуем гражданам, не имеющим достаточного опыта покупки недвижимости в Испании, а также тем, кто не владеет испанским языком и особенностями местного законодательства, и не хочет рисковать собственными деньгами, обращаться к услугам профессионалов.

Адвокатское бюро «CILL Abogados» имеет большой опыт работы на рынке недвижимости, мы знаем всю специфику сделок купли-продажи. Можете быть уверены в высоком качестве нашей работы. Обратившись к нам за помощью, Вы избежите неприятных сюрпризов при покупке дома или квартиры в Испании. Ждем Вас!

Источник: https://cillabogados.com/osobennosti-pokupki-nedvizhimosti-v-ispanii/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: