Как выйти из кооператива дома

Содержание

ЖСК: как расторгнуть договор и вернуть деньги

Как выйти из кооператива дома

03.11.2016г.

Купить квартиру по договору ЖСК не сложно. Необходимо всего лишь оплатить вступительный взнос и затем регулярно вносить паи. Гораздо сложнее выйти из кооператива, если вдруг строительство затягивается, и вернуть вложенные деньги. У пайщика есть такое право, но воспользоваться им не так-то просто. В тонкостях расторжения договора ЖСК разбирался LIVING. 

Безответственная схема   

Для начала, несколько слов о сути жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству жилищно-строительные кооперативы создаются для строительства и управления многоквартирным домом. При этом законодательно деятельность таких кооперативов отрегулирована очень плохо.

Фактически, только «Жилищным кодексом». Отсюда и долгострои, которые чаще всего возводятся именно по ЖСК. В отличие от домов, построенных в рамках 214-ФЗ, в случае задержки сроков сдачи которых дольщик может получить компенсацию. Да и расторгнуть ДДУ значительно проще.

Вся процедура прописана в том же 214-ФЗ, а также в законе «О защите прав потребителя».   

А вот кооператив формально ответственности за задержку сроков сдачи домов ЖСК не несет. «Большинство ЖСК, которые сейчас есть на рынке, даже не оформляют на себя разрешение на строительство. Это означает то, что застройщиком по факту является другое лицо. И получается, что вот эта схема используется застройщиками, чтобы отгородиться от дольщиков.

То есть застройщик, получив на себя разрешение на строительство, создает аффилированными людьми ЖСК, прописывает все положения кооператива, туда «загоняются» люди. У них нет прямых отношений с застройщиком. ЖСК основан на принципах членства, то есть хочешь — вступай, хочешь – не вступай. Самый высший орган управления – это общее собрание пайщиков.

И получается, что если вам что-то не построило ЖСК, то вы сами в этом и виноваты», —  рассказал адвокат Антон Лебедев. Правда, чаще всего, реальные пайщики никакого участия в общих собраниях и аниях не принимают. Нередко им дают подписать документ о праве передачи своего голоса третьему лицу. И в этом случае пенять будет не на кого.

Поэтому эксперты рекомендуют не передавать право своего голоса другим людям.   

Уйти от «Л1»   

Оспорить действия застройщика, работающего по ЖСК очень непросто. « проблема заключается в том, что неоткуда взяться ответственности. Она прямо в законе не предусмотрена.

У нас практически единственный рычаг воздействия, который напрямую предусмотрен со стороны пайщиков, – это выход из ЖСК. Но проблема в том, что выход из ЖСК должен производиться по правилам кооператива.

Фактически, застройщик имеет возможность написать пайщикам изначально правила, как они будут себя вести, если захотят выйти», — добавил Антов Лебедев.   

Ярким примером тому служит компания «Л1», ранее известная как «ЛЭК». Ее объекты стали уже притчей во языцех в Петербурге. Немало самых известных в городе долгостроев принадлежат именно этому застройщику. Правда, несмотря ни на что, даже через годы, застройщик свои объекты достраивает и сдает. Но речь не об этом.   

«Л1» всегда продавал свои объекты через вступление в жилищно-строительный кооператив. Строительство домов затягивалось, особенно дела у компании пошли плохо в кризис 2008 года. Не удивительно, что у многих пайщиков «Л1» возникло желание покинуть кооператив.   

Для того, чтобы выйти из ЖСК, достаточно просто написать заявление в адрес общего собрания пайщиков. Но тут могут подстерегать сложности. Ведь в законе прямо не прописаны условия выхода, их назначает сам кооператив. Например, в тех же документах от «Л1» указано, что если пайщик подает заявление о выходе в этом году, то его рассмотрят в течение 6 месяцев, но уже следующего финансового года.

Именно такая формулировка была в договоре одного из пайщиков ЖСК «Гранит», созданного компанией «Л1» для строительства ЖК «Звездный». Он попытался покинуть кооператив после многолетней задержки сроков строительства. В Уставе организации было прописано, что рассмотрение заявления о выходе из ЖСК не может начаться ранее, чем в следующем финансовом году. Но и после наступления этого срока компания продолжала тянуть время.

Например, не принимала доверенность на законного представителя пайщика. Стало ясно – без суда не обойтись.   

ЖК «Звездный»  

«Мы пошли в суд, потому что решили, что у них было достаточно времени, чтобы провести собрание и принять решение о выходе пайщика. Пока судились, они успели поменять Устав. Причем, это совершенно законно. В Уставе, например, указаны и все сроки, в течение которых проводится процедура выхода пайщика из кооператива. Теоретически, ЖСК может менять эти правила сколько угодно, пока суд не обратит внимание на тот факт, что руководство кооператива намеренно старается затянуть процесс», — говорит адвокат.   

В конечном, счете, суд выиграть удалось. Были выплачены деньги, но не все. Застройщик не вернул вступительный взнос. «Большинство кооперативов, которые я видел, мало того, что не возвращают членские взносы, так еще и предусматривают санкции за выход из кооператива. Например, ваш паевой взнос два миллиона рублей. Если вы сами подали заявление о выходе, вам вернут ваши средства за вычетом, например, 20%», — заявляет Антон Лебедев.   

К сожалению, обезопасить себя от потери части денег при выходе практически невозможно. Конечно, нужно обязательно читать договор паенакопления и Устав кооператива. Все детали прописываются в этих документах. Если что-то смущает или не устраивает, документы можно показать юристам или вовсе поискать другой жилой комплекс, где условия покупки квартиры более приемлемые.   

Весь процесс с ЖСК «Гранит» длился с августа 2015 года. В феврале 2016 иск был удовлетворен. Застройщик подал апелляцию, но проиграл. Тем временем аналогичные судебные процессы продолжаются. В Московском районном суде появилось порядка 15 новых дел по выходу из ЖСК «Гранит».   

«Л1» не единственная компания, с которой пришлось судиться за право выхода из кооператива. Например, руководство ЖСК «Альпийская деревня» пыталось договориться с пайщиком. Но вопрос пришлось решать все равно через суд.   

ЖК «Альпийская деревня». Фото с сайта застройщика IMD Group

В результате, было подписано мировое соглашение, где стороны согласовали этапы выплаты денег бывшему пайщику. Казалось бы, проблема решена. Но далее застройщик начал оттягивать выплаты. Юристам пайщика пришлось пригрозить кооперативу исполнительным листом и принудительным взысканием средств. Разумеется, компании было невыгодно подобное решение вопроса, поэтому пайщик получил все деньги, даже без каких-либо санкций.   

К чему готовиться пайщикам О2 Development   

Еще одна не безызвестная компания О2 Development славится своими долгостроями. Один из них — ЖК «Силы природы» в Мурино. Сейчас ведется подготовка к судебному разбирательству с ЖСК «Муринская 1», который строит этот комплекс.

Пока не понятно, какую позицию займет руководство ЖСК, но Устав этой организации похож на Устав «Гранита» в части санкций по выходу из кооператива. То есть, рассмотрение заявления пайщика, поданного сейчас, будет рассматриваться в следующем финансовом году.

Также, скорее всего, пайщикам не получится вернуть вступительный взнос. Так что, если дело дойдет до суда, они будут длится долго, предупреждают юристы.   

ЖК «Силы природы»


Можно и без суда 

Одной из крупнейших компаний, которая работают по схеме ЖСК, — ГК «ЦДС». Застройщик нередко нарушает сроки сдачи своих объектов. Правда, пока ни один пайщик не обратился в суд. Застройщику удается найти компромисс с покупателями и урегулировать конфликтные ситуации. К тому же, вновь выводимые объекты и корпуса уже строящихся ЖК ГК «ЦДС» уже реализует в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия. 

Эксперты говорят, что постепенный отказ застройщиков от схемы ЖСК связан с тем, что контроль за работой кооперативов ужесточается. Однако с точки зрения ответственности перед пайщиками ситуация пока никак не меняется.

Для того, что выйти из ЖСК, необходимо написать заявление о своем намерении подать его в правление ЖСК.

Затем, заявление рассматривается правлением, а затем еще и выносится на рассмотрение общего собрания кооператива. Главное, определить, как и когда будут возвращены паевые взносы. Но стоит учитывать, что в каждом ЖСК устанавливаются свои правила выхода из кооператива.

Читайте также  Прописка в новом доме процедура

Так что, пожалуй, главный совет от юристов — внимательно читать документы, прежде чем покупать жилье по схеме ЖСК.

Источник: https://living.ru/znanie/zhsk-kak-rastorgnut-dogovor-i-vernut-dengi/

Право собственности на кооперативную квартиру: разбираемся

Жилищное право > Оформление недвижимости > Право собственности на кооперативную квартиру: разбираемся

Одним из видов приобретения жилого помещения является кооперативное строительство. Пик его популярности спал в 1990 годах, но затем после некоторой стабилизации материального положения граждан оно начинает становиться популярным. Кооперативное строительство в некотором случае сходно с долевым приобретением жилых помещений, но отличается от него некоторыми тонкостями. Рассмотрим юридический механизм приобретения собственности на кооперативное жилье.

Механизм регистрации квартиры

Регистрация кооперативной квартиры. Фото № 1

Если внимательно изучить юридический процесс регистрации кооперативной квартиры, то первое на что нужно обратить внимание, это на существующие способы строительства кооперативного жилья. Их бывает два.

  1. В первом случае происходит организация граждан, которые хотят стать собственниками своего жилья. Далее они создают жилой строительный кооператив (юридическое лицо ЖСК), регистрируют устав в органах муниципальной власти. На общем собрании избирают председателя, получают под строительство земельный участок, и находят строительную организацию, которая готова соорудить многоквартирный дом. С ней заключается договор, и каждый участник становится пайщиком, внося оговоренные платежи. После того как многоквартирный дом сдается, каждый пайщик становится обладателем оговоренного пая в виде конкретного жилого помещения.
  2. Во втором случае создается просто Жилой кооператив. Его особенностью является то, что многоквартирный дом сооружается не за деньги пайщиков, а за привлеченные средства (например, кредит). Далее граждане объединяются в кооператив, пишут устав, регистрируют его в органах муниципальной власти, и становятся пайщиками. Они ежемесячно платят определенные суммы за паевое жилое помещение.

Несмотря на некоторые различия, механизм регистрации квартиры в таких кооперативных многоквартирных домах одинаков, и проходит по следующему алгоритму:

  • должно быть создано юридическое лицо (жилищный многоквартирный кооператив), его устав должен быть зарегистрирован, выбран председатель, назначены члены правления, взят на работу бухгалтер, сделана печать;
  • все регистрационные документы, образец подписи директора (главы кооператива), главного бухгалтера, перечень членов правления кооператива, должны быть переданы в органы регистрационной службы;
  • после сооружения многоквартирного дома, он должен быть передан вместе со всеми жилыми и иными помещениями на баланс кооператива;
  • каждый пайщик, который платит деньги за пай (квартиру), должен быть принят в члены жилого многоквартирного кооператива на общем собрании;
  • для регистрации квартиры на баланс кооператива достаточно факта сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • для регистрации квартиры за конкретным пайщиком в едином реестре собственников пайщик обязан предоставить копию устава, справку о выплаченном пае в регистрационный орган по месту нахождения жилого помещения, и получить выписку из реестра, что он стал полноправным собственником.

Как видно правовой механизм регистрации кооперативной квартиры несколько отличается.

Важно запомнить, что особенностью кооперативных домов является то, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию пайщики не становятся собственниками, они имеют право только на пользование жилым помещением. Право собственности наступит только с момента регистрации.

Проблемы оформления кооперативной собственности

Оформление кооперативной квартиры в собственность. Фото № 2

Пайщики кооперативов часто сталкиваются с различными ситуациями, которые не позволяют полноправно распоряжаться ими квартирами.

Вызвано это особым правовым статусом такого жилого помещения. Сразу после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, любые жилые помещения, находящиеся в нем, на праве собственности принадлежат именно жилищному кооперативу. Граждане, которые выплатили пай, являются пользователями квартир. То есть они имеют право проживать в них, но не могут полноправно распорядиться (продать, подарить).

Поэтому чтобы стать собственником жилья, пользователь обязан оформить данное жилое помещение в свою собственность. Чтобы сделать это, нужно предоставить в регистрационные органы определенный пакет документов, без которого никакой регистрации не будет.

Если таких документов нет в кооперативе (например, утеряны), тогда бремя их восстановления ложится на пайщика. В некоторых случаях доказывать свое право на жилье приходится через суд.

Исходя из этого, главной проблемой связанной с оформлением кооперативной собственности является предоставление и сбор обязательного пакета документов следующего содержания:

  • устав жилищного кооператива, на практике часто встречаются ситуации, когда устав меняется, в него вносятся дополнения, а председатели не всегда предоставляют заверенные копии изменений в государственный реестр, поэтому при оформлении квартиры пайщику приходится заставлять председателя, чтобы он все отвез, и дал соответствующую заверенную копию гражданину;
  • справка о том, что пай выплачен полностью и претензий у кооператива нет, она подписывается председателем, а также бухгалтером кооператива, но бывают ситуации, когда реестр выплат или учетная книга могут быть потеряны, уничтожены старым руководством, поэтому пайщику придется истребовать информацию в банках или в архивах, что он все заплатил, и предоставлять ее председателю кооператива;
  • акт о сдаче дома в эксплуатацию, а также технический паспорт на дом и квартиру (заверенную копию этих документов), которые хранятся у председателя кооператива;
  • ордер на вселение в жилое помещение, который также хранится у председателя ЖСК, либо другой документ подтверждающий данный факт.

Если данный пакет документов не предоставить, тогда оформить право собственности будет проблематично, и придется делать это через суд.

Важно запомнить, что перед началом процесса оформления кооперативного жилья в собственность, пайщик должен подойти к председателю и уточнить у него какие документы есть, а каких нет.

Приватизация кооперативной квартиры, права собственника

Механизм приватизации кооперативной квартиры. Фото № 3

Многие пайщики жилищных кооперативов, когда начинают оформлять жилье в собственность пытаются его приватизировать, обращаясь в муниципальные органы. Но с юридической точки зрения их действия неправильные.

Под приватизацией подразумевается оформление в частную собственность государственной или муниципальной квартиры. Кооперативное жилье изначально является собственностью жилищного кооператива, поэтому пайщик, который выполнил все обязательства, фактически, на основании действующего законодательства просто переоформляет право собственности на жилое помещение с кооператива на себя, то есть на свой пай.

Исходя из этого, такое жилье не подлежит приватизации.

Теперь рассмотрим вопрос о том, какими правами обладает собственник кооперативной квартиры.

В принципе после оформления права собственности на свой пай (жилое помещение), гражданин становится его полноправным собственником. Право собственности на кооперативное жилье подразумевает любые действия связанные с пользованием и распоряжением объектом недвижимости по своему усмотрению.

Пока пай не оформлен и является собственностью жилищного кооператива, гражданин имеет право только проживать в квартире, если он решает кого-то в ней прописать, обменять ее, или продать, то на такие действия необходимо согласие общего собрания кооператива и его председателя.

Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод, состоящий в следующем. Пока собственником жилого помещения является кооператив, гражданин имеет право пользоваться жильем только по назначению, то есть проживать в нем. Все остальные действия с недвижимостью должны согласовываться с руководством кооператива или на общем собрании.

После оформления права собственности гражданин получает возможность не только пользоваться жильем, но и полноправно им распоряжаться. То есть для отчуждения имущества и других действий, связанных с этим уже не требуется согласования с руководством кооператива.

Интересно знать, что на практике встречаются ситуации, когда государство погашает часть паевых взносов за граждан в кооперативном строительстве. В таком случае оно не становится его собственником, и приватизировать такие объекты не нужно. На них все равно распространяется законодательство о кооперативах.

Прекращение членства в жилищном кооперативе

Как выйти из жилищного кооператива? Фото № 4

Данный вопрос также интересует многих, поскольку бывают разные ситуации, при которых гражданина могут исключить из кооператива.

Прежде всего, нужно объяснить, что механизм исключения из полноправных членов ЖК включает в себя принятие такого решения общим собранием членов многоквартирного кооператива. Председатель кооператива ставит этот вопрос в повестку дня, и если члены большинством принимают решение об исключении, тогда человека исключают из членов ЖК.

Какие правовые последствия могут наступить?

Если человек не успел оформить право собственности на свой целевой пай (квартиру) тогда его жилое помещение может быть передано другому лицу, но исключенному должна быть выплачена компенсация (средства, которые были отданы на паевые взносы). Исходя из этого, такие ситуации происходят редко.

Если собственность уже оформлена то гражданина также могут исключить из членов кооператива, но при этом он не потеряет свое жилье, но может потребовать предоставления ему полной материальной компенсации в виде рыночной стоимости объекта недвижимости. В таком случае исключение из членов кооператива несет только такие правовые последствия как лишение права принимать участие в собраниях и других мероприятиях, а также возможность быть избранным в органы управления.

Вообще на законодательном уровне, исключение из членов кооператива оформлено, но порядок лишения жилого помещения детально не расписан. Поэтому, в случае возникновения различных споров, нужно руководствоваться нормами законодательства о собственности, Конституции и Гражданского кодекса.

Эти нормативные акты однозначно говорят о том, что в случае лишения гражданина жилого помещения, за которое он вносил платежи, ему должна быть выплачена полная компенсация его стоимости.

Основаниями для прекращения членства исключения являются следующие факты:

  • отсутствие платы за коммунальные услуги и других обязательных платежей, установленных общим собранием;
  • не полная выплата паевых взносов;
  • периодическое или систематическое нарушение правил проживания;
  • несоблюдение устава кооператива, а также действующего законодательства по пользованию жилым помещением (например, сдача его в аренду без согласования с правлением) не касается тех, кто оформил право собственности;
  • не вселение в жилое помещение, либо долгое (более одного года) отсутствие (не касается тех, кто оформил право собственности).

Порядок выселения из кооперативных домов

Могут ли выселить из кооперативной квартиры? Фото № 5

Читайте также  Трещина в стене панельного дома что делать

Рассмотрим вопрос, как происходит выселение из кооперативных домов. Оно происходит по следующему алгоритму.

  1. Первый шаг состоит в том, что председатель или другой член кооператива должен поставить вопрос на общее собрание об исключении гражданина из членов жилого многоквартирного кооператива с обязательным выселением из занимаемого жилого объекта (помещения).
  2. Члены кооператива, которые присутствуют на общем собрании, должны своим большинством принять такое предложение, и это все должно быть оформлено в протоколе.
  3. После этого исключенному гражданину выдается уведомление, в котором указывается, что он исключен из членов данного кооператива и должен выселиться из квартиры в установленный срок. Законодательством он не установлен, но по юридической практике такой срок не должен быть меньше двух месяцев.
  4. Если по окончании двух месяцев гражданин не выселился, тогда глава правления кооператива подает иск в суд, в котором просит принудительно выселить гражданина из жилого помещения. После удовлетворения иска выдается исполнительный лист, и судебные приставы начинают процесс принудительного выселения.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

Если государственными или муниципальными органами принято решение о сносе кооперативного многоквартирного дома (сданного в эксплуатацию или нет), тогда они должны поступать следующим образом:

  • каждому члену данного многоквартирного кооператива направляется уведомление, где указывается, что дом подлежит сносу, и человек по истечении определенного времени должен выехать из жилого объекта (обычно дается два месяца);
  • далее решается вопрос о предоставлении компенсации, если дом сдан в эксплуатацию, тогда за жилой объект отдается его рыночная стоимость, плюс расходы, связанные с переездом, если дом не достроен тогда компенсируются паевые взносы;
  • если по окончании срока человек не выехал, тогда выселение происходит принудительно по решению суда, компенсация выплачивается но из нее высчитываются затраты на суды а также на выполнение решения суда.

Важно запомнить, что все решения членов и правления кооператива можно оспаривать в суде.

Кооперативное жилье имеет свою правовую специфику, которая вызвана тем, что человек решивший стать обладателем квартиры в ЖК сначала становится пайщиком, и только после всех обязательных паевых взносов получает право на оформление жилья в свою собственность. До оформления права собственности на пай, квартира принадлежит кооперативу.

О том как выделить супружескую долю в кооперативной квартире вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

13 Ноя 2017      kasjanenko         29      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/kooperativnaya-kvartira-pravo-sobstvennosti.html

Порядок вступления и выхода из ЖСК: закон, заявление, риски

Чтобы купить квартиру через жилищно-строительный кооператив, нужно стать его членом. Идти с открытыми глазами и понимать риски – единственное средство от банкротства: государство не будет вас защищать.

В этой статье мы разбираемся с порядком вступления и выхода из ЖСК, а также правами и обязанностями членов.

Фактически ЖСК – это сообщество людей, добровольно объединившихся для строительства многоквартирного дома и управления им.

Есть специальный раздел ГК — раздел V Жилищного кодекса РФ, а так же статья 123.2 Гражданского кодекса РФ.

Решение о создании ЖСК принимают на общем собрании. Эти учредители не будут иметь каких-то особенных прав по сравнению с членами, которые вступят позже.

Стартовое количество участников не может быть меньше 5. В будущем доступ в члены будет закрыт, если число пайщиков будет равно числу квартир в строящемся доме.

Жилищно-накопительный кооператив имеет свои правила по количеству.

Статья 112 Жилищного кодекса РФ говорит не о «квартирах», а о «помещениях». Это позволяет расширить количество участников, если трактовать «помещения» как жилые комнаты. Если вы столкнулись с таким сложным случаем — обратитесь к юристу.

Кооперативом управляют через:

  • общее собрание;
  • конференцию, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом;
  • правление.

Порядок вступления

В соответствии со ст. 111 Жилищного Кодекса РФ членами ЖСК могут быть:

  1. граждане, достигшие возраста шестнадцати лет;
  2. юридические лица.

Для вступления в ЖСК нужно совершить 5 действий, которые юристы называют юридически значимыми:

  1. в правление кооператива нужно подать заявление о приеме;
  2. ответ придёт через месяц;
  3. общее собрание членов кооператива решит давать ли члену вступить или нет;
  4. подписывается договор об уплате членских взносов;
  5. новый член платит вступительный взнос.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных действий исключает получение статуса члена кооператива.

Аналогичный порядок вступления в члены кооператива требуется и при продаже пая, его уступке или наследовании.

Риски участия

Обратите внимание на эти риски:

  • пайщик подчиняется решениям органов управления кооператива, даже если он не участвовал в собраниях;
  • если кооператив будет неумело управлять строительным проектом и возникнут дополнительные затраты, их несут пайщики;
  • пай нельзя продать нечлену кооператива. Смотрите по ссылке порядок уступки прав требования к ЖСК. Это осложняет продажу квартиры до даты выплаты паевых взносов и оформления права собственности;
  • юридические гарантии закона 214-ФЗ «О долевом строительстве» не распространяются на членов кооператива;
  • нельзя получить ипотеку: банки не принимают в залог паи жилищных кооперативов.

Если вы считаете, что, заплатив деньги, будете ждать окончания строительства, эта форма покупки жилья не для вас.
Кооператив подходит тем, кто готов контролировать процесс строительства, читать документы, ходить на ания – не для равнодушных.

Читайте подробное описание:

  • чем отличается долевое участие от пая в ЖСК,
  • почему жаловаться в регулирующие органы нужно только в крайнем случае,
  • какие обязанности предполагает членство в кооперативе,
  • как выглядит договор о выплате пая.

Прекращение членства

Членство в кооперативе прекращается в следующих случаях:

  • выхода члена кооператива;
  • исключения члена кооператива;
  • ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
  • ликвидации жилищного кооператива;
  • смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Жилищное законодательство не регулирует порядок добровольного выхода из кооператива по строительству жилья. Эта процедура регламентируется исключительно уставом ЖСК.

Как выйти и вернуть деньги:

Проверяйте устав. Члены кооператива при утверждении устава могут заложить в него такие условия прекращения членства и выхода из ЖСК, которые будут крайне невыгодны для выходящего.

Член ЖСК может быть исключен решением общего собрания членов кооператива в случае грубого неисполнения этим лицом своих обязанностей, установленных законом или уставом.

Решение об исключении можно опротестовать в суде.

Запомнить

  1. Перед вступлением прочтите устав.
  2. Посмотрите порядок выхода из жилищно-строительного кооператива.
  3. Пай нельзя просто так передать по наследству. ЖСК может не принять нового члена и вернуть деньги наследнику.
  4. Государственных гарантий нет. Компенсационный фонд не поможет.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/vstupleniye-i-vyhod.html

Как выйти собственнику жилья из жск

Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.

В отличие от положений, регулирующих правоотношения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, нормы ЖК РФ о товариществах не содержат возможность исключения члена товарищества из товарищества. Речь идет только о добровольной подаче заявления о выходе из членов товарищества.

Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.

Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, — утверждает Мосжилинспекция, — только посредством управляющей организации».

Собственники жилья спрашивают: как выйти из ТСЖ всем домом? Образец заявления о выходе из состава жилтоварищества

Законом не предусмотрена возможность установления иного порядка прекращения членства путём включения соответствующего пункта в Устав товарищества. Собственник вправе вступать и выходить из товарищества беспрепятственно в любое время, и правление не имеет законных оснований оказывать ему в осуществлении данных действий.

Выход из ТСЖ одной квартирой проводится также по заявлению её собственников.
В этом случае владельцам конкретной квартиры потребуется заключить индивидуальный договор с управленцами или ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Реестр членов ЖСК: как стать одним из пайщиков и можно ли выйти из кооператива

  1. После того, как будет утвержден ежегодный баланс, участники за несколько месяцев должны покрыть эти расходы с помощью взносов. Если эта обязанность не будет выполнена, то на основании Гражданского кодекса кредиторы могут потребовать ликвидации жилищно-строительной организации.
  2. Участники объединения обязаны нести совместную субсидиарную ответственность по обязательствам организации в пределах размера своих платежей.

  3. Пайщик выполняет все решения собрания и соблюдает устав общества.
  4. При невыплате паевого платежа, дольщик кооператива, а также его родственники должны в течение 2 месяцев освободить занимаемую жилплощадь.
  1. Право голоса на собрании. Все решения собрания являются обязательными для дольщиков кооператива и практически все из них принимаются именно большинством . Это касается и принятия новых дольщиков.

  2. Право быть избранным в Правление. Это главный орган общества и любой участник может попробовать себя в роли члена Правления.
  3. Право на пай.
  4. Право получать доходы от бизнеса, который осуществляет объединение, если это не запрещено законом РФ и учредительным документом общества.
  5. Право на получение жилья на основании внесенной суммой взноса.

Читайте также  Как узнать модель дома по адресу

Рекомендуем прочесть:  Как восстановить домовую книгу на квартиру

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Кооперативная квартира: правовые практические инициативы

Получив права на собственность, член ЖК имеет право на сделки, связанные с отчуждением его жилого помещения. Правомочия собственника ограничены пределами, позволяющими использовать данное помещение, и его назначением.

Статьей 20 Жилищного кодекса для собственника жилья предусматривается возможность его предоставления во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу на основании договора найма, аренды или безвозмездного пользования. Член ЖК имеет право обменять принадлежащее ему жилое помещение на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду, даже при условии переезда в другой населенный пункт.

Условия обмена — согласие проживающих с владельцем жилья членов семьи, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом жилищного кооператива. В случае неполучения согласия на обмен от одного из дольщиков, вопрос может быть рассмотрен в порядке судебного разбирательства.

Собственники имеют право на раздел жилого помещения при разводе при условии, если оно куплено ими во время законного брака.

Если договоренность о разделе не достигается мирным путем, суд вправе определить порядок изоляции жилого помещения на занимаемой площади или обязать переоборудовать неизолированные комнаты.

  • свидетельство о регистрации кооператива как юридического лица;
  • устав, зарегистрированный в Комитете по строительству;
  • технические документы, описывающие объект недвижимости, протоколы;
  • справку о приеме в члены жилищного кооператива, дате полного погашения паевых взносов, заверенную печатью ЖК с подписями председателя и главного бухгалтера;
  • протокол общего собрания членов кооператива, подтверждающий избрание бухгалтера и председателя ЖК.

Кондоминиум и кооператив собственников квартир: порядок регистрации, права и обязанности, отчетность

КСК – это форма управления имуществом, при которой собственники передают полномочия по управлению домом кооперативу: жилищному, жилищно-строительному, потребительскому, кооперативу собственников помещений (квартир), индивидуальному предпринимателю. Соглашение собственников, принятое на общем собрании, определяет форму управления.

  • информация о земельном участке, на котором расположена недвижимость и вспомогательные постройки;
  • описание первичных объектов – сооружений особого функционального назначения;
  • характеристики вторичных объектов – индивидуального жилья и нежилых помещений (сараи, гаражи).

Рекомендуем прочесть:  Бланк акта купли продажи автомобиля

1. Настоящий Порядок разработан во исполнение пункта 8 статьи 20 Федерального закона от 21.07.

2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и устанавливает механизм выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом (далее — ТСЖ, ЖСК) или собственниками помещений в многоквартирном жилом доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, включенного в адресную программу, в том числе порядок предоставления рассрочки выплаты средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома.

4. Сбор средств собственников помещений на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме производится единовременным платежом в течение семи календарных дней со дня открытия отдельного банковского счета в кредитной организации.

Товарищество собственников жилья — жск — дружба — (тсж жск — дружба — )

Источник: http://urpiter.ru/nalogi/kak-vyjti-sobstvenniku-zhilya-iz-zhsk

Как расторгнуть договор паевого взноса с ЖСК и вернуть деньги? Судебная практика — Публикации на Московский Юрист

Одним из самых привлекательных способов приобретения в собственность квартиры является вступление в жилищно-строительных кооперативов (далее — ЖСК).

Каждый из участников вносит свой пай (частями или единым платежом) на добровольной основе и в сроки обозначенные Уставом. Многие по ошибке думают, что отношения по договору паевого взноса регулируются 214-ФЗ, но это не так.

Деятельность кооперативов регулируется другими законами, поэтому защитные механизмы, применимые к ДДУ, тут не работают, как и «Закон о защите прав потребителей».

Если же у Вас проблемы, регулируемые 214-ФЗ, то Вам полезно будет знать как взыскать неустойку по ДДУ, если застройщик просрочил срок сдачи квартиры, как расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. И что делать если застройщик — банкрот?

Если Вы являетесь членом ЖСК, то в таком случае отношения будут регулироваться только Жилищным Кодексом и Уставом организации. О том, как разорвать  договор паевого взноса и вернуть себе деньги, если Вы устали ждать свой долгострой, читайте далее.

Суть жилищно-строительных кооперативов

Так званые ЖСК создаются и действуют на основании Жилищного кодекса РФ. Основная из цель — строительство и управление многоэтажками. Стоит отметить, что на сегодняшний день урегулирование кооперативов в рамках закона очень размыто.

Именно по этой причине в числе наиболее медленно возводимых многоэтажных домов (иными словами — долгострои) львиную долю занимают те, что возводятся на деньги пайщиков ЖСК.

Как уже упоминалось выше, в случае с дольщиками взыскать деньги за просрочку или разорвать договор куда проще, ведь там все прописано в 214-ФЗ.

Подводя черту, можно сказать, что перенос сроков ввода в эксплуатацию и передачи квартир в собственность пайщикам не влечет за собой ответственности. А условия расторжения договора паевого взноса определяются лишь Уставом кооператива и текстом договора.

Так что ответственности у ЖСК перед пайщиками по сути нет, в законе же она не прописана. Стройка происходит как бы общими усилиями, а если уж долго, то тут разводят руками, мол, ну, бывает.

Поэтому сейчас единственным рычагом влияния, который предусмотрен со стороны пайщика, является выход из кооператива. Но и тут есть проблема: выход происходит на условиях прописанных в Уставе. 

Будьте внимательны, подписывая договор паевого взноса, например, в нем могут быть прописан штраф в суме 20% в случае выхода из ЖСК.

В последние годы наблюдается сокращение количества застройщиков, которые работают через Потребительские кооперативы. Это можно объяснить тем, что государственный контроль над ними со временем ужесточается. Но пока членов ЖСК это мало касается: ответственность перед пайщиками находится на том же уровне мистической. Поэтому, будьте предельно внимательны перед тем как подписывать Договор покупки квартиры по схеме Потребительских кооперативов, и если есть сомнения обязательно обратитесь за юридической помощью.

Инструкция как выйти из ЖСК

  1. Написатьзаявление в произвольной форме о желании покинуть объединение пайщиков. Обязательно указать полное название организации, имя председателя и Ваше.  В самом заявлении изъявить желание покинуть ЖСК, упомянуть о возврате пая. 
  2. Отдать его в Правление (можно лично, либо по почте с уведомлением).

  3. Ждать ближайшего общего собрания, где будет вынесено решение по Вашему вопросу (обычно все решается в досудовом порядке и подобные дела не доходят до судебных исков). Процесс выхода и выплат паевых взносов должен быть указал в Уставе кооператива или в договоре паевого взноса.

  4. После вынесения решения, Правление обязано известить Вас о нем. 

Законные основания для выхода из жилищного кооператива 

В статье 130 Жилищного Кодекса Российской Федерации указано 5 способов выхода из ЖСК: 

  • Добровольный выход из объединения через написание соответствующего заявления.
  • Ликвидация юридического лица — члена ЖСК. Сумму, внесенную при участии в объединении, перечисляют на счета лиц, которые имеют права на имущество этого юридического лица.
  • Исключение пайщика на общем собрании. Нарушение порядка внесения паевого взноса может послужить одной из причин.
  • Ликвидация самого ЖСК. Иными словами — банкротство.
  • Смерть пайщика

Судебная практика расторжения договора паевого взноса

Гражданин Ф. (Истец) заключил договор с ЖСК (Ответчик) договор «О порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья» (далее — Договор) в феврале 2013 года. Свои обязательства по оплате паевого вклада Истец выполнил вовремя и в полном объеме.

Ответчик со своей стороны неоднократно срывал сроки, ни разу не уведомив Истца, как пайщика, об этом. Поэтому Гражданин Ф., в соответствии с условиями Договора, решил расторгнуть договор паевого взноса. Основанием для его расторжения является заявление Члена Кооператива о выходе из ЖСК.
В силу требований п.п. 1 п. 1 ст.

130 ЖК РФ, членство в жилищном кооперативе прекращается в случае выхода члена кооператива. 

Решение суда 

Суд полностью удовлетворил иск, расторг договор «О порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья» между Истцом и Ответчиком, в лице Потребительского кооператива ЖСК, а также постановил взыскать:

  1. полностью уплаченный Истцом паевой взнос — 2 385 010 руб.
  2. дополнительно взыскать пеню за нарушение сроков возврата пая (по 0,1% за каждый день просрочки) — 126 405,53 руб. за 53 дня.
  3. проценты за неправомерное удержание денежных средств на протяжении всего срока Договора (с февраля 2013 года по апрель 2018) — 974 378,67 руб.
  4. компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.
  5. компенсацию расходов на юридическую помощь — 100 000 руб.
  6. госпошлину оплаченную при подаче искового заявления.

Можно ли расторгнуть договор паевого взноса без суда?

Ответ — да. Примером может служить одна из крупнейших компаний, которые работают по схеме ЖСК — ГК «ЦДС». Несмотря на то, что застройщик не раз срывал сроки сдачи домов, пока ни одного судебного иска в их сторону не было. Конфликтные ситуации всегда как-то урегулируются в досудебном порядке.

В данной статье показан лишь один из многих примеров судебных разбирательств, помните, что каждое дело индивидуально. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос практикующему юристу. Это удобно и бесплатно.

Получить бесплатную консультацию

Источник: https://moscowyurist.com/news/kak-rastorgnut-dogovor-paevogo-vznosa.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: