Как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС

Содержание

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС в 2018 году — можно ли, сколько стоит, цена, стоимость

Как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС

Статья раскроет основные моменты, связанные с переводом земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС в 2018 году.

Что необходимо знать, возможен ли такой переход, и какие документы понадобятся – далее. Возведение нового дома – лучший способ улучшить жилищные условия.

Для ИЖС требуется участок, на котором разрешено строить этот дом. Желание проживать вдалеке от городской суеты заставляет человека подыскивать место для дома за чертой города.

Так можно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство?

Что нужно знать

Изменение категории земельного участка – процедура непростая, отнимающая немало времени.

Для осуществления перевода заинтересованный гражданин должен подать запрос в администрацию города. После рассмотрения вопроса глава выносит положительное или отрицательное решение.

Законодательство Российской федерации допускает строительство жилого дома на следующих землях сельхозназначения:

Садовый участок Право регистрации проживания в этом случае отсутствует
Огородный участок Только некапитальные строения без регистрации
Дачный земельный надел С правом регистрации проживания

Не удастся перевести землю в ИЖС в таком случае:

Имеется запрет от властей На изменение целевого использования участка
Проведенная экспертиза Доказала нецелесообразность такого действия
Изменение невозможно Из-за территориального расположения участка

Если форма ходатайства не соответствует установленному образцу или заполнена с нарушениями, то рассматривать ее не будут.

Сроки рассмотрения заявления составляют до 2 месяцев. Далее в течение 2 недель заявителя оповещают о возможности перевода.

Если исход дела положительный, заявителю высылают акт об изменении категории участка. В акте указывается:

  • характеристика участка и номер в Кадастре;
  • основания для смены категории;
  • бывшая и текущая категория.

Изменения приобретают силу после внесения новых данных в Кадастр недвижимости.

Владелец сельскохозяйственного надела вправе использовать собственную землю по прямому назначению – выращивать продукцию, возводить постройки.

Возведя дом на такой территории, его не удастся зарегистрировать в Росреестре. Оформляя права собственности на него, он будет числиться как дачное строение.

В случае продажи дома и участка стоимость их будет ниже. Переведя такую землю в ИЖС, у собственника появляется возможность оформить права на дом и прописаться в нем.

Передача земли сельскохозяйственного назначения осуществляется:

  • гражданам, проживающим в сельской местности на постоянной основе, или проводящим там сезонные работы;
  • для проведения учебного процесса;
  • для осуществления деятельности, которая не противоречит закону;
  • для предприятий и обществ, которые занимаются подсобным хозяйством;
  • для занятий фермерством.

Земля вправе передаваться не только российским гражданам, но и иностранным. Участок под ИЖС располагается на землях поселений, а участок для садоводства – на землях под сельское хозяйство.

В России законодатели допускают возможность перевода участка под садоводство в ИЖС. Такой перевод необходим, чтобы получить разрешение на строительство капитальной постройки.

После перевода земли из садоводства в ИЖС меняется ее категория, благодаря чему меняются и виды разрешенной деятельности.

Перевести под эту категорию можно не каждый садоводческий участок. Как перевести разрешенное использование земли из садоводства в ИЖС?

Для начала владелец участка должен собрать требуемые справки и подать их в администрацию по месту проживания.

Государственная пошлина в этом случае не уплачивается. Одновременно с документами подается ходатайство. Администрация рассматривает документы не более 2 месяцев.

После этого выносится решение – перевести земли под ИЖС или отказать. При положительном решении составляется акт.

При сравнении участков СНТ и ИЖС имеется несколько моментов. Покупая надел под индивидуальную постройку, не нужно дополнительного решения для возведения на земле дома.

Единственное условие – соответствие здания строительным показателям и принадлежность жилой постройке.

На участке СНТ разрешено возводить любую постройку, но прописаться в ней не удастся. Это объясняется тем, что отсутствует инфраструктура и подходящие условия.

Каждому населенному пункту присвоен участок, поэтому заявитель должен указать причины переоформления надела в участок под жилищное строительство.

Перевод произойдет в том случае, если основания его не будут противоречить нормам законодательства.

Индивидуальное жилищное строительство не входит в классификацию земель. Это не одна из категорий, а тип использования участка земли.

Определения

Земля сельхозназначения Участок земли, расположенный за пределами города и предназначенный для сельскохозяйственных работ
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) Форма обеспечения граждан жильем, у которых имеется право собственности на возведение дома и регистрации в нем

Плюсы и минусы

Человек, купивший участок сельхозназначения, стремится перевести его под ИЖС из-за следующих преимуществ:

  • можно получить регистрацию и проживать в этом доме;
  • можно получить адрес;
  • возможность подводить к дому коммуникации;
  • муниципальная власть отвечает за прокладку и расчистку подъездов к объекту ИЖС.

Но имеются и отрицательные моменты:

  • земельный налог на возведение дома выше;
  • если дом не будет построен за 10 лет, то налог увеличивается;
  • если стройка не начинается в течение 3 лет, землю отбирают;
  • стоимость надела под ИЖС высокая.

Прежде чем переводить землю в другую категорию, необходимо все взвесить.

Нормативное регулирование

Возможность перевода сельхозземли под ИЖС регулируется Федеральным законом № 172 «О переводе земель…», принятым 21 декабря 2004 года.

Определение земли сельскохозяйственного назначения содержится в 22 статье Земельного кодекса. Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса определены категории земельных наделов.

Особенности и порядок проведения процедуры перевода земли из одной категории в другую регулируются Градостроительным кодексом.

Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС

Использовать участок сельхозназначения под ИЖС допускается законом. Чтобы осуществить перевод, необходимо учесть следующие нюансы:

  • земельный участок должен относиться к категории земли населенного пункта;
  • после перевода у земли изменится кадастровая стоимость и дальнейшее назначение;
  • если участок расположен за пределами населенного пункта, то разрешение на перевод получить не удастся;
  • такой перевод нерентабельный для державы, поэтому собственнику нужно будет доказать необходимость перевода;
  • после перевода участок внесут в черту поселений.

Согласно законодательству, участки земли делятся на разные категории по их назначению. На одних из них разрешается возводить постройки, на других – нет.

Закон допускает постройку жилища только на землях, находящихся в пределах населенных пунктов.

Законодательство допускает 2 способа перевода земли сельскохозяйственного типа под индивидуальное жилищное строительство:

Земельное законодательство Перевод земли в категории населенных пунктов. Стоимость такого надела будет наибольшей, поскольку с него держава получает больше всего денег для бюджета. При доказательстве необходимости перевода земли под ИЖС владелец должен будет вернуть державе средства, которые она теряет.
Градостроительное законодательство Если участок земли находится недалеко от населенного пункта либо его наличие расширит населенный пункт, то перевод возможен. Объяснение этому следующее – в соответствии с этим законом земли распределяются по зонам, и перевод осуществится, если это совпадет с планами государства. То есть, изменится только тип разрешенного использования, а не вся категория земли
Читайте также  Штраф за неуплату земельного налога физическими лицами

Чем больше отдаленность земельного участка от населенного пункта, тем меньше шансов осуществить перевод.

Имеются моменты, важные для осуществления перевода. Если надел расположен за границей инфраструктуры, то перевод осуществится после межевания.

Выполняется это при таких обстоятельствах:

  • земля расположена недалеко населенного пункта;
  • когда перепланировка надела необходима для развития местности.

Перевод нужно будет согласовывать с муниципальной властью.

Перечень необходимых документов

Конкретный список обязательных для сдачи справок установлен на законодательном уровне. Заявитель должен предоставить:

  • ходатайство;
  • выписку из Кадастра;
  • копию паспорта;
  • копии учредительных документов – для юридических лиц;
  • копию паспорта и доверенность – если переводом занимается доверенное лицо заявителя;
  • выписку из реестра прав на недвижимое имущество;
  • согласие собственника;
  • результаты экспертизы – при необходимости.

Копии справок должны быть заверены. В ходатайстве указывается:

  • права на земельный участок;
  • номер участка в Кадастре;
  • категория участка на данный момент и та, в которую планируется перевод;
  • основания смены.

При одобрении ходатайства участок может быть переоформлен. Форма составления этого документа свободная. В разных субъектах РФ перечень документов отличается.

: 7 причин не покупать земли сельхозназначения

Поэтому следует заранее узнать список в администрации региона. Если заявитель является не владельцем земли, а арендатором, то у него должно быть согласие от арендодателя.

Порядок обращения

Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Заниматься этим вопросом вправе как владелец участка, так и его представитель.

Последовательность действий следующая:

  1. Подготовка требуемых документов.
  2. Заполнение заявления с просьбой сменить назначение участка.
  3. Сдача бумаг в местную администрацию.
  4. Ожидание заключения.
  5. Получение решения главы о возможности изменить категорию земли.
  6. Обращение в Росреестр для внесения изменений.
  7. Получение выписки с основной информацией об участке.

На процедуру уходит около 3 месяцев. Если обнаружатся ошибки, то времени потребуется больше.

Сколько это стоит (цена)

У сельскохозяйственных земель Российской Федерации наибольшая кадастровая стоимость.

На стоимость влияют такие факторы:

  • размер участка;
  • кадастровая стоимость;
  • подготовка документации и проекта строительства жилого дома;
  • необходима ли экологическая экспертиза.

Цена зависит и от того, кто будет заниматься переоформлением – лично заявитель либо юрист. В первом случае владелец участка лично посещает все инстанции и собирает документы.

Стоимость в этом случае составит 30% от кадастровой стоимости участка земли. Во втором случае всеми обязанностями будет заниматься специалист. За его услуги придется заплатить от 20 тысяч до 50 тысяч рублей.

Таким образом, перевод земли сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство возможен.

В зависимости от условий, необходимо заранее определить положительные и отрицательные моменты перевода.

Процедурой занимается собственник земельного участка. Стоимость перевода – 30% от стоимости земли. В переводе земли в другую категорию могут отказать.

Одна из причин – недействительность документов либо их отсутствие. Чтобы перевод прошел успешно, стоит обратиться к специалистам.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-perevesti-zemlju-selhoznaznachenija-v-izhs/

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС — как перевести, можно ли, в 2018 году, как переоформить, как вывести, сколько стоит, цена

Для того, чтобы перевести землю из сельскохозяйственной категории в участок, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство, требуется:

  • собрать необходимый пакет документов, без него даже заявление не примут, а если какая-либо бумага будет отсутствовать, то перевод не разрешат;
  • затем нужно в земельном департаменте ходатайствовать о переводе надела из одной категории в другую, обязательно в заявлении указываются данные об участке, документах, подтверждающих право собственности прочее.

Если получено согласие на переоформление, то необходимо изменить данные в документах ЕГРП.

Вся площадь России поделена на различные земельные категории.

К ним относят:

  • наделы населенных пунктов;
  • землю для развития сельского хозяйства;
  • промышленные, социальные участки;
  • лесные, водные;
  • заповедники и другие охраняемые территории;
  • резерв.

Только на ИЖС и на участках под сельхозназначение возможно строительство объектов недвижимости.

Нужно отметить, что строительство жилья на ИЖС гораздо проще и удобней. Именно поэтому многие граждане желают перевести свои наделы для ведения сельского хозяйства в другую категорию.

Оформление участка в собственность

Оформить ИЖС участок в собственность возможно после осуществления строительства дома на нем. Если он арендован, то необходимо возвести здание за 3-5 лет.

В случае с сельскохозяйственными наделами строительство необязательно.

Кроме того, если дом построен на ИЖС земле, то его обязательно нужно регистрировать. А вот для сооружений, находящихся на сельскохозяйственной земле, такие условия не обязательны.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Перевод категории земли из одной в другую возможен. Всю процедуру регулирует ФЗ N 172.

Согласно нормативному акту, следует:

  1. Написать заявление в земельный департамент.
  2. Приложить список документов.

Приблизительно через 2 месяца будет получено решение:

  • если последует отказ, то уведомление об этом придет в письменном виде с разъяснением причин;
  • если будет принято положительное решение, то будет выдан соответствующий акт.

Можно ли?

Согласно законодательной базе, а конкретно 172-му Федеральному закону, земли под индивидуальное жилищное строительство должны располагаться на территории поселков, городов и иметь статус земель населенных пунктов. Но перевод должен быть обоснованным.

Важный нюанс: если государство теряет в кадастровой стоимости, то тот, кто желает перевести землю из одной категории в другую обязан компенсировать это.

Также из-за зонирования наделов РФ могут отказать в переводе.

Перемены в категориях земель возможны только тогда, когда изменяются границы населенного пункта. То есть невозможно, чтобы среди участков сельхозназначения находились наделы под строительство домов.

Для постройки дома

Для постройки дома, конечно, лучше участок ИЖС. Это связано с тем, что такие наделы лучше оснащены в плане коммуникаций.

У них есть:

  • подведение электроснабжения;
  • газификация;
  • водоотведение;
  • иногда централизованные отопление и канализация.

Также имеется подъездная дорога и вся необходимая социальная инфраструктура.

Участки сельскохозяйственного назначения не совсем подходят под строительство дома. Придется самостоятельно проводить коммуникации, обеспечивать подъездные пути.

Кроме того, такие дома не обслуживаются муниципальными и государственными организациями.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

Очевидное преимущество ИЖС заключается в высокой цене таких участков. Земельные наделы, отведенные под строительство объектов недвижимости, по кадастровой стоимости ценятся намного выше, чем участки сельхозназначения.

К тому же прописаться в доме, который расположен на таком наделе, намного проще, поскольку он будет иметь свой адрес.

Любая медицинская помощь, постановка на очередь в садик и получение места в школе – возможны только, если дом расположен на земле, предназначенной для строительства жилья.

Как переоформить?

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, рано или поздно задумывается каждый владелец участка. Ведь строительство дома на предназначенной для этого земле имеет много преимуществ.

Существует определенный порядок действий, которого следует придерживаться.

Порядок действий

Как вывести землю, если она предназначена для ведения сельского хозяйства? Нужно соблюдать определенный порядок, и тогда проблем не возникнет.

Для начала необходимо собрать пакет документов, затем нужно написать заявление и указать в нем:

  • номер, согласно кадастру;
  • наименование вида категории земель;
  • наименование вида – в какой нужно осуществить перевод;
  • подтвердить свое право владения участком с помощью соответствующих документов;
  • указать, на каком основании нужен перевод.

Здесь можно скачать образец заявления о переводе земельного участка в другую категорию.

Сбор документов

Чтобы оформить перевод из одной категории в другую, нужно подготовить следующие документы:

  • паспорт кадастровый;
  • копия удостоверения личности;
  • в случае необходимости – заключение экологической экспертизы;
  • если собственников несколько – то согласие каждого, причем нотариально заверенное.

Тут представлен образец кадастрового паспорта.

Сколько стоит?

Стоимость перевода составляет 30% от стоимости земли по кадастру. То есть, необходимо оплатить государственную пошлину.

Читайте также  Земля сх назначения что можно строить

Для уточнения цены по кадастру, достаточно зайти на официальный интернет-ресурс Росреестра и получить выписку из Госреестра недвижимости.

Если доверить выполнение всей работы юристу, то стоимость перевода земель обойдется гораздо дороже. Юристы требуют оплату в размере от 15000 до 45000 рублей, в зависимости от сложности.

Сроки

Сроки рассмотрения ходатайства варьируются в пределах 3 месяцев. Если будет вынесено отрицательное решение, то уведомление об ответе придет раньше – через месяц.

В среднем рассмотрение вопроса о переводе земли из одной категории в другую занимает около 2 месяцев.

Но иногда это процесс длится дольше.

Налоговый вычет

Земли ИЖС имеют еще одно большое достоинство – налоговый вычет.

Важно понимать, что если перевод из одной категорию в другую был осуществлен, и в течении 10 лет не было построено здание, то земельный налог будет в 2 раза больше.

Именно поэтому, после перевода со строительным процессом затягивать не следует.

Основания для отказа

Не всегда перевод земли разрешен.

Согласно законодательству РФ, существуют некоторые причины для отказа:

  • при существующем ограничении либо запрете на перевод;
  • если экологическая экспертиза дала отрицательное решение;
  • целевое назначение земель не соответствует землеустроительным документам.

Если стоимость по кадастру высокая (выше наполовину уровня), то будет получен отказ.

Также нельзя переводить земли особого назначения – луга, пастбища и тому подобные.

На видео о статусе земельных участков

Источник: http://77metrov.ru/perevod-zemli-iz-selhoznaznachenija-v-izhs.html

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС 2018 — как перевести, можно ли, сколько стоит, цена, стоимость

Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.

Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.

Виды земельных участков

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • находящиеся на территории населенного пункта;
  • охраняемые, в том числе и заповедники;
  • промышленного или социального назначения;
  • резервного назначения;
  • сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Правовая база

Законодательные акты:

  • ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
  • ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
  • ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
  • статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
  • некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.

Для строительства дома

Перевод земли в ИЖС необходим, если владелец собирается построить на территории дом. Преимущество ИЖС связано с наличием:

  • электроснабжения;
  • газификации;
  • канализации;
  • отопления;
  • водоснабжения;
  • подъездных дорог;
  • развитой инфраструктуры.

А если участок предназначен для ведения сельского хозяйства, то к нему придется проводить все коммуникации самостоятельно. Это одна из причин, почему перевод в ИЖС может оказаться намного труднее, чем кажется на первый взгляд. А обслуживание полностью возлагается на самого владельца.

Порядок оформления

Переоформление ИЖС требует владельца придерживаться порядка, определенного законодательными актами. Причиной этому становится разница одинаковых участков, которые предназначены для разного использования.

Но перед тем как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, нужно определиться, не относится ли участок к территориям особенного назначения. Такие земли невозможно перевести под строительство индивидуального жилья, ни при каких условиях.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Документы

Подача заявления обязательно должна сопровождаться документами. Для перевода земли в ИЖС понадобятся:

  • копия паспорта заявителя;
  • согласие собственников, либо каждый из собственников должен составить отдельное заявление;
  • выписка из кадастра;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП, которая подтвердит наличие прав собственника на участок;
  • заключение экологической экспертизы, при отрицательных результатах изменение предназначения участка невозможно;
  • расчеты потерь кадастровой стоимости земли, которые понесет государство при переводе участка в ИЖС.

На видео о целевом назначении земли

Источник: https://realtyurist.ru/izhs/perevod-zemli-iz-selhoznaznachenija-v-izhs/

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

  • Есть положительное экологическое заключение;
  • Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
  • Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:

  • Кадастровый номер УЗ;
  • Предназначение земли;
  • Категорию, куда совершается перевод;
  • Обоснование изменения статуса территории;
  • Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

  • Согласование границ с соседями;
  • Проведение межевания;
  • Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

  • Кадастровая стоимость;
  • Размеры территории;
  • Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
  • Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

Читайте также  Срок приватизации земли продлен до 2018 года

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-pod-izhs.html

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Постройка дома является идеальным способом улучшения жилищных условий. Но для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходим участок, на котором можно возводить дом. Желание жить вдали от городского шума и пыли, заставляет людей искать место для дома вне пределов городской черты. А можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС? Как это лучше сделать.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Разновидности земельных наделов

Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?

По основному назначению, в соответствии с законом, вся территория страны разделена на земли:

  • населенных пунктов;
  • сельхозназначения;
  • промышленного и социального назначения;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • заповедные и охраняемые;
  • резервные.

Только на земельных участках, принадлежащих первым двум категориям, законом разрешается строительство жилья. Необходимо понимать, что подразумевается под ИЖС. Это не отдельная категория, а один из возможных разрешенных видов использования земельного участка (ВРИ). ИЖС – это, домостроение, в котором разрешено проживание и регистрация.

Другими такими видами, кроме ИЖС, могут быть ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество, дачное строительство или производство сельхозпродукции.

Ижс и его преимущества

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:

  • садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
  • участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
  • дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.

Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:

  • получение регистрации проживания в доме;
  • получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
  • преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
  • ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ. В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов. Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела.

Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно.

Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

  • расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
  • планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Порядок перевода земли под жилое строительство

Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

  • собственно ходатайство;
  • выписка из Кадастра;
  • копия гражданского паспорта;
  • документ о праве на земельный участок;
  • письменное согласие правообладателя на смену категории участка.

На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.

В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.

В этом акте указываются следующие сведения:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.

Использование сельхозземель под ИЖС

На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:

  • наличие участка для садоводства, который предусматривает строительство жилого дома;
  • если вы являетесь владельцем дачного земельного надела, который даже допускает право на регистрацию в доме;
  • изменение ВРИ имеющегося у вас участка сельхозназначения на садоводческий или дачный.

Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.

На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:

  • размеры участка;
  • кадастровая стоимость;
  • подготовки документов и проектов строительства жилого дома;
  • необходимость проведения экологической экспертизы.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.

Источник: http://realty-konsult.ru/zemlya/kak-perevesti-zemlyu-selxoznaznacheniya-v-izhs.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: