Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка

Содержание

Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка

В середине 2000-х годов в Российской Федерации пронеслась волна возмущений налогоплательщиков, которым приходили уведомления на непривычно высокую сумму. Связано это было с принятием нового Федерального закона № 221-ФЗ в июле 2007 года о кадастре, тогда же появилось понятие «кадастровая стоимость земельного участка».

Суть понятия кадастровая стоимость участка

С этого дня была отменена привычная балансовая стоимость. Собственники земельных участков до этого оплачивали незначительные суммы налогов, так как расчёт осуществлялся исходя из инвентаризационной оценки. Проведение процедуры расчёта цены земли проходило, в большинстве случаев, бесконтрольно, цифры осознанно уменьшались. В итоге налог для государственной казны составлял «копеечные» вливания.

С началом массовой оценки земель РФ и внесения данных в кадастровый реестр, когда участок оценивался по рыночной стоимости, стала прозрачной платёжеспособность собственника, и исчезла возможность ухода от адекватного налога. По существу, ввели налог на богатство.

Для чего нужна:

Экономическую прибыль от пользования землями на территории РФ много лет получали только собственники. Внесённые изменения в Земельный кодекс обеспечили государству мощную финансовую поддержку, которая направляется на развитие инфраструктуры, расширение масштабов застройки, культурное развитие и пр.

Для того чтобы понимать, от чего зависит кадастровая стоимость интересующей земли, нужно отталкиваться от удельной цены массива, в рамках которого расположен участок. В реестровых документах он обозначается кадастровым кварталом. Также на КС влияют и другие факторы.

Кадастровая стоимость зависит:

  1. От категории земли.
  2. От развитости инфраструктуры.
  3. От удалённости относительно населённых центров.
  4. От категории населённого пункта.

Для каждого условия свой коэффициент увеличения или уменьшения цены.

В зависимости от назначения земель расчёт налога разный, для одних он исчисляется с коэффициентом 0,3%, для других – 1,5%.

Минимальная ставка, 0.3%, используется для земель некоммерческого использования:

  • территорий индивидуальной жилой застройки (например, жилищный кооператив);
  • садоводство;
  • собственные подсобные хозяйства.

Если земля используется в целях коммерции, ставка будет максимальной.

Кадастровая оценка земель государством проводится не реже 1 раза за 5 лет, но не чаще раза в 2 года для городов федерального значения, и не чаще раза в 3 года для остальных территорий.

Нужно учитывать этот факт, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оценкой земли.

Правила расчёта

Самостоятельно рассчитать КС участка получится только приблизительно. Формулы для расчёта сложные, состоят из многих показателей, в реальности госорган использует специальные программы.

На расчёт влияют следующие факторы:

  1. Назначение использования.
  2. Экономическое развитие земли.
  3. Специфика территории.
  4. Локальный фактор.
  5. Коэффициент поправки.

Каждому фактору соответствует своя величина.

Итоговая цифра складывается, исходя из оценки вышеперечисленных факторов. Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:

КС= S*(Сп+Ин)*КП, где КС – кадастровая стоимость земли; S – площадь участка в м2; Сп – специфические влияющие факторы, например, курортная зона или зона вредного воздействия (рассчитывается в рублях на м2); Ин – наличие инфраструктуры (руб./м2); КП – коэффициент поправки.

Каждый из показателей также рассчитывается отдельно, по формулам. Нормативы, величину коэффициентов определяет государственная классификация земель.

Пример: Дан участок промышленного назначения, в 500 кв. м., инфраструктуру рассчитали по 1000 руб./м2, специфика – 400 руб/м2. Переходной коэффициент 0,83. В этом случае, кадастровая стоимость участка рассчитывается так: 500*(1000+400)*0,83=581000 рублей.

Коэффициент поправки меняется и зависит от назначения земли, индивидуальных особенностей, площади территории. Этот показатель также рассчитывается по формуле.

Кадастровую стоимость земель определяют государственные структуры в соответствии с регламентом проведения либо лицензированные организации. По стандартам ФСО необходимо пройти несколько этапов оценки.

Порядок действий при оценке

Как правило, процедура оценки земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

  1. Составляется подробное техническое задание.
  2. Анализируется рыночные факторы.
  3. Определяются факторы для ценообразования.
  4. Подбираются и сравниваются аналогичные участки.
  5. Означаются качественные параметры, для использования формулы расчёта.
  6. Высчитывается результат КС.
  7. Формируется рапорт об итогах исследования.
  8. Инженер предоставляет результат на согласование органам исполнительной власти.
  9. Данные вносятся в реестр, публикуются.

Данные о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра, в разделе публичная кадастровая карта.

Для получения данных нужно вписать номер участка или пункт расположения, поставить галочки в графах – кадастровая стоимость квадратный за метр. Программа в режиме онлайн рассчитает КС.

На начало 2018 года осталось около 8% неоценённых земель. Причины – отсутствие границ, нет регистрации, межевание производилось ранее 2001 года. В этом случае собственник, может обратиться в Росреестр, с пакетом документов.

Необходимые документы для регистрации:

  • правоустанавливающий документ;
  • итоги землемерия (межевания);
  • паспорт собственника;
  • квитанция об уплате государственной пошлины (300 – 500 рублей для физлица, 4000 – 10000 рублей для юрлиц).

После внесения данных в Росреестр, данные о КС конкретного участка можно найти на сайте, но часто собственник не согласен с проведённой оценкой. В этом случае закон предоставляет ему право оспорить в суде данные исследования.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую цену участка могут и юридические, и физические лица. Законодательно установлен порядок действий в таких ситуациях. Для разрешения вопроса существует досудебная комиссия, которая может принять решение о согласии либо об отказе в пересмотре КС земли. В этом случае можно решить проблему в суде. Причём физическое лицо может обратиться в судебные органы, минуя рассмотрение вопроса комиссией. Юрлица в обязательном порядке проходят первый этап.

Могут возникнуть следующие ситуации, решением которых является обращение в суд или к комиссии:

  1. Несогласие с результатом оценки.
  2. Кадастровая стоимость выше рыночной.
  3. Несовпадение данных реестра и паспорта объекта.
  4. Неверно рассчитывается налог.

За период действия закона о КС были случаи, когда оценка объекта проводилась госкадастром с ошибками. В результате стоимость была завышена, это обернулось для налогоплательщика миллионными переплатами.

Оспаривание вне суда

Чтобы оспорить стоимость вне суда, необходимо совершить 2 шага:

  1. Обратиться с заявлением в Росреестр.
  2. Провести заседание с комиссией.

Для составления документа о пересмотре КС, нужно заполнить документ, указать в нём ФИО собственника, точный адрес объекта, основание для сбора комиссии. Основанием должен служить фактический документ – например, оценка независимым экспертом, изменение рыночной стоимости надела и др.

Необходимые документы для спора:

  • заявление;
  • выписка с Росреестра о стоимости участка;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • результат повторной экспертизы.

При себе стоит иметь пакет бумаг, состоящий из копий перечисленных документов.

Если основанием служит оценка независимого эксперта, лучше приложить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию оценщика – лицензия, дипломы, история участий в крупных спорах.

Важно правильно собрать пакет документов, иначе в иске могут отказать. После написания заявления, предоставляется 7 дней для сбора заявителем необходимой документации.

В принятии заявления откажут, если:

  1. Нет одного из документов.
  2. Нарушен назначенный срок подачи недостающих документов.
  3. Неправильное оформление.
  4. Разница между КС и рыночной не больше 10% и др.

Рассмотрение заявления длится 30 календарных дней. Если нет вопросов к пакету документации, назначается заседание, о чём предварительно информируется заявитель. Тот может принять решение не присутствовать во время обсуждения и наоборот.

В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.

Практика показывает что, если досудебная комиссия вынесла отказ, положительно решение суда бывает не более чем в 15% случаев.

Обращение в суд

Подаётся исковое заявление (составлять лучше с юристом) с требованием о повторном расчёте и оценке деятельности досудебной комиссии. Если интересы клиента представляет адвокат, необходимо заполнить на него нотариальную доверенность.

Требуемые документы:

  • постановление о решении комиссии;
  • заключение независимых экспертов;
  • подтверждение кадастровой стоимости в реестре;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
  • если причина в несоответствии с рыночной стоимостью, необходимо подтвердить это отчётами;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов. В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил. Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.

Читайте также  Где взять кадастровый номер земельного участка

Заявление в суд подаётся в том же регионе и районе, где проводилась кадастровая оценка стоимости. Срок для обжалования должен быть не более 5 лет после назначения стоимости и не более 3 месяцев с момента обнаружения несоответствия.

Для привлечения сторонних организаций, в качестве экспертов, нужно выбирать проверенные компании с многолетним стажем, опытом участия в спорах о кадастровой стоимости. Обязательно наличие лицензии на ведение деятельности. В штате должно быть не менее 50% сотрудников с образованием «кадастровая инженерия». Исследование должен проводить специалист-оценщик.

Порядок проведения

После того, как суд назначил повторное проведение оценки стоимость участка, выбирается специалист, у которого есть специальное образование и он вправе проводить оценку.

Кадастровый инженер проводит следующие действия:

  1. Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
  2. Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
  3. Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
  4. Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
  5. Проводит собственные расчёты.
  6. Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
  7. Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.

Специалист рассчитает КС по формулам. По итогам исследования на руки заказчику выдаётся отчёт с печатью и подписью организации-исполнителя.

Разница между рыночной ценой кадастровой не должна отличаться более чем на 30%. Но, как показывает практика, больше половины земли РФ не отвечают этому требованию, так как условия оценки одинаковые для всей территории страны, при этом не учитываются особенности конкретного региона.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/kadastrovaya-zemelnogo-uchastka.html

Кадастровая стоимость земельного участка из чего складывается

— Предпринимательское право — Кадастровая стоимость земельного участка из чего складывается

  • При наличии обозначенных характеристик или повышении качества земель за счёт соответствующих параметров, коэффициент начисляется к базовой стоимости.
  • При отсутствии тех или иных характеристик, при снижении качества использования земель – коэффициент может оставаться индифферентным, а может вычитаться из базовой стоимости.
  • Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка? Данный вид оценки земель вносится в записи учёта Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и применяется:
  1. при начислении имущественного налога, например с продажи ЗУ;
  2. при начислении земельного налога.

Обозначенные формы налогообложения применимы к физическим и юридическим лицам – собственникам ЗУ или титульным владельцам: Кроме этого, данная форма цены участка является базовой и зачастую влияет на иные виды расчётов.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Внимание Отвечая на вопрос, из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка, отметим что, прежде всего на эту оценку влияют два фактора: назначение земельного участка (разрешенный вид его использования) и удельный показатель кадастровой стоимости, который зависит от местоположения конкретного земельного участка и отчасти от первого фактора. Разумеется, при выведении величины используются данные о площади земельного надела.

Считаем немаловажным отметить, что кадастровая оценка носит массовый характер, и рассчитывают ее с помощью специального программного обеспечения для гарантий непредвзятости.
Далеко не всегда специалист, проводящий оценку, сам точно знает алгоритм, по которому работает программа.

Потому и случаются ситуации, когда рыночная стоимость оказывается существенно ниже кадастровой, а вам это совершенно невыгодно из-за высокого налога, который придется выплачивать.

Подробно рассказываем что такое кадастровая стоимость земельного участка!

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию: +7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

  • Что такое кадастровая стоимость земельного участка?
  • Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка?
  • Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?
  • Отличия от выкупной и рыночной
  • На что влияет?
  • Акт определения
  • Дата определения кадастровой стоимости земельного участка
  • Как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка?
  • Документы на тему статьи

Что такое кадастровая стоимость земельного участка? Кадастровая стоимость земельного участка это один из существенных показателей объекта недвижимости, в том числе и земельного надела.

Кадастровая стоимость земельного участка

Что регламентировано положением статьи 394 НК РФ, оглашающей правила расчёта налоговой ставки. Так же кадастровая стоимость принимается во внимание в качестве базовой суммы при начислении выкупной цены ЗУ или определении рыночной стоимости.

Акт определения После проведения государственной ревизии земель, санкционированной местной администрацией и утверждённой на федеральном уровне, составляется акт определения кадастровой стоимости земельных участков.
Он имеет юридическую силу документа муниципального органа власти. Составляется в соответствии с предварительным приказом о проведении ревизии, с указанием перечня земельных массивов, подлежащих инвентаризации.

Акт составляется уполномоченной ревизионной комиссией, утверждённой специальным приказом.
К данным работам привлекаются лицензированные оценщики, в том числе – независимые.

Кадастровая оценка земельного участка: расчет стоимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

  • Определение понятия: что это такое и кем определяется?
  • На что влияет, и из чего складывается?
  • Акт о размере кадастровой стоимости, дата определения и периодичность

Определение понятия: что это такое и кем определяется? Кадастровая стоимость земельного участка означает публичный денежный эквивалент ценности участка, который высчитывается при выдаче кадастрового паспорта и в процессе межевания земель.

Мы получили ваше обращение и в ближайшее время свяжемся с вами

  • организация, у которой имеется соответствующая лицензия;
  • государственный служащий, определяющий средний показатель и коэффициент;
  • органы государственной власти, в ведение которых находится земельный вопрос.

Государственная оценка проводится в некоторых случаях, отмеченных в законе. Также она может быть инициирована органами местного самоуправления и власти.

Исполнители выбираются на основании тендера, в котором участвуют имеющие право на оценку организации. Работа оценщиков проводится в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». Также выделяют другие специальные акты, положения, касающиеся данной процедуры.
По итогам оценки составляется отчет.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка

Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли. Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:

  • изменились границы участка;
  • сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
  • изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
  • в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
  • обвал цен на землю;
  • собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости.

Для этого: Скачать форму акта

  • принимается решение провести оценку;
  • составляется перечень участков земли, подлежащих оценке;
  • выбирается организация-оценщик, с которой заключается договор;
  • проводится оценка земляных наделов, высчитывается кадастровая стоимость земельного участка и по итогам готовится отчет;
  • осуществляется экспертиза отчета;
  • кадастровая стоимость земельного участка утверждается;
  • полученная кадастровая стоимость земельного участка вносится в кадастровый реестр и обнародуется.

Для подсчетов кадастровой стоимости земельного участка специалисты используют методические указания по госоценке кадастровой стоимости земельного участка, которые формируются и утверждаются Минэкономразвития России.

При плохой сходимости результатов расчетов на модели, предлагается собирать дополнительную информацию о рыночных ценах на земельные участки в данном районе, пункте. В соответствии с регламентом Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года. Необходимость довольно частого пересмотра КС земли связана с тем, что за указанное время при обработке земли могут произойти такие изменения, которые сильно повлияют на ее качество и цену.

Возможны также изменения в инфраструктурах расположенных поблизости земель, что также может повлиять на стоимость участка. Иногда производится изменение целевого назначения земли, а это тоже влияет на ее стоимость. Методики и формулы расчета Несмотря на наличие некоторых документов, относящихся к методам расчета КС, окончательной единой методики этих расчетов все еще не существует.

Оценка, проводимая для ее определения, считается актуальной в течение шести месяцев. Это обусловлено усиленной динамикой цен. Кадастровая стоимость устанавливает специальный государственный орган. Показатель оценки вносится в базу данных Росреестра.

Обновление происходит один раз в пять лет.

Образец кадастровой выписки на земельный участок Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка Необходимо знать, какой орган рассчитывает кадастровую стоимость земельных участков. Ведь процедура определения значения является спорной.

Проблемные моменты появляются как у собственников, так и специалистов по данным вопросам.

Сведения об оценке объектов вносятся в государственный кадастр недвижимости. Обновление данных происходит один раз в пять лет. Некоторые владельцы земли после оценки не согласны с ее результатами. Кадастровая стоимость наделов кажется им завышенной.

Источник: http://buh-nds.ru/kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-iz-chego-skladyvaetsya/

Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровую оценку земли проводит Росреестр с периодичностью, обусловленной ситуацией на рынке.

Читайте также  Наследование земельных участков может осуществляться

Расчеты проводятся раз в 3-5 лет (в Москве и Санкт Петербурге раз в 1-3 года).

Для государства это нужно, чтобы создать налогооблагаемую систему.

Знание кадастровой стоимости земельного участка позволяет прогнозировать рассчитать объем налоговых сборов.

Также, это дает возможность более точно осуществлять вычисления, определять арендную плату и рассчитать субсидии.

Субъекты РФ могут более рационально использовать земельные ресурсы: распределять, выдавать разрешения, приватизировать.

Частные владельцы хотят знать цену своих участков, занесенную в кадастр, чтобы рассчитать рыночную стоимость при передаче в аренду, купле-продаже, контролировать начисление и посчитать налог на земельный участок или имущество.

Из чего складывается стоимость земли?

Основной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – удельная стоимость квадратного метра в квартале, определенная в Росреестре. Эта цифра умножается на площадь.

При более точных расчетах учитывается также:

  • категория земли;
  • вид использования;
  • местоположение населенного пункта;
  • качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
  • возраст участка, рельеф, качество почвы;
  • отсутствие/наличие, качество, количество строений;
  • окружение, экономическое и социальное развитие.

Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению. Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.

Методика расчета

Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.

Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.

Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.

Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.

Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.

Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели.

Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный. Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.

Самая простая формула:

Р = S * (Pп + Pс) * K, где:

  • S – площадь (м2);
  • Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
  • Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
  • К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.

Данные доступны на сайте Росреестра.

Описание расчета и пример

Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке https://rosreestr.ru и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится кадастровый номер или наименование населенного пункта.

Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:

В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:

Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:

Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:

К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.

Стоимость:

500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.

Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:

  • категория земли;
  • права собственности;
  • адрес;
  • описание расположения;
  • площадь;
  • исчезли природные объекты (водоем, лес).

Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.

После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.

Смотрите интересный материал, в котором рассказано что такое кадастровая стоимость, как она определяется и как ее можно оспорить без самостоятельных расчетов.

Заключение

Вопросу достоверности кадастровой стоимости следует уделить повышенное внимание. Неактуальные данные приводят к начислению повышенного налога на имущество или снижению прибыли коммерческой деятельности.

Ситуацию на рынке необходимо отслеживать регулярно, чтобы отреагировать своевременно. Собственные расчеты позволяют получить предварительные данные, для точных вычислений лучше привлечь профессионала.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/metodika-rascheta

Рыночная стоимость 1 сотки земли: из чего складывается и где найти информацию о кадастровой стоимости участка

В 2018 году внесен ряд изменений в закон о земельном праве. Они распространяются на налоговые правоотношения с земельными наделами. Оценка земель отныне будет производиться только государственными учреждениями, частные компании больше не вправе это делать, при этом полученный результат будет максимально приближен к рыночной стоимости.

У собственников появилось право обращаться с иском в суд, если они не согласны с установленной ценой или суммой налогов. Необоснованно завышенные налоги теперь можно оспаривать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Что учитывается при оценке

Что же напрямую влияет на то, сколько стоит квадратный метр земли?

  1. Вид разрешенного использования (ВРИ).
  2. Площадь земельного надела.
  3. Размер удельного показателя кадастровой стоимости.

Переоценка участков осуществляется не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки всех земельных участков, находящихся в России и подлежащих оценке. В соответствии с ними и производится оценка земельных участков. Такие списки размещают в открытом доступе на официальном сайте ЕГРН.

В основе оценки земельных участков лежит классификация по целевому назначению и виду разрешенного использования. Всего этих видов 17, каждый участок земли имеет один или несколько из них.

Вид использования определяется на основе требований градостроения и защитно-санитарных норм, и земля должна использоваться только в соответствии с разрешенным видом. Вот некоторые из них:

  • малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
  • объекты гаражного назначения;
  • амбулаторно-поликлиническое обслуживание;
  • стационарное медицинское обслуживание;
  • дошкольное, начальное и среднее общее образование;
  • среднее и высшее профессиональное образование;
  • обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях и т.д.

Например, если земля предназначена только для жилья, то завод на ней не построишь.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости. Он определяется для каждого кадастрового квартала и каждого конкретного вида разрешенного использования.

Расчет с помощью удельного показателя наиболее востребован для расчета кадастровой стоимости. Сначала земельные участки делят на группы, потом рассчитывается УПКС внутри каждой группы.

Справка. Информация относительно вашей территории есть в Росреестре (ЕГРН) и в местной администрации.

Также, зная кадастровый номер участка, вы можете узнать и его кадастровую стоимость на официальном сайте Росреестра в разделе «Кадастровая оценка и земельный налог» в соответствующем постановлении правительства.

А если действовать не через интернет, то справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно взять в вашем филиале ЕГРН. Она предоставляется бесплатно.

Если вы не согласны с утвержденной кадастровой стоимостью недвижимости, можно оспорить ее через суд. В основном, кадастровую оценку оспаривают в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется собственнику завышенной, ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше.

Когда с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости еще не прошло полгода, предусмотрен внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки. Для этого собственнику необходимо обратиться в специальную межведомственную комиссию.

Как определяется кадастровая стоимость

Поводом для изменения кадастровой стоимости могут стать:

  • изменение площади объекта в связи с разделом, объединением и т.д.;
  • межевание;
  • изменение категории землепользования;
  • введение в эксплуатацию завершенного объекта строительства;
  • изменение местной инфраструктуры: новая дорога, открыто учебное заведение и т.д.;
  • изменились текущие рыночные показатели.

Сами же собственники земли могут переоценивать землю сколько угодно раз.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методологическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226. Собственники, правообладатели земель предоставляют декларации о характеристиках объектов недвижимости, находящихся на их земле.

По мере рассмотрения этих деклараций составляются промежуточные отчетные документы, которые содержат:

  • кадастровые номера, адреса, характеристики объектов из декларации;
  • информацию о характеристиках, которые используются при вычислении кадастровой стоимости и которых недостаточно, и нужно будет их предоставить дополнительно;
  • указания всех процессов определения кадастровой стоимости.

Все это размещается на официальном сайте центра государственной кадастровой оценки вашей области, при этом следить на новостями придется самостоятельно, никто вас оповещать о появлении новой информации не будет.

Иногда собственникам в ходе заказа отчета требуются дополнительные услуги, например:

  • выезд оценщика на объект;
  • топографическая съемка участка;
  • ситуационная схема земельного участка;
  • заказ схемы расположения земли/межевого плана и пр.

Далее, если с промежуточными отчетными документами все в порядке, в течение трех рабочих дней после окончания проверки сведения и материалы размещаются в фонде данных государственной кадастровой оценки на 60 дней.

К этим данным в течение 50 дней любой человек может добавить свои замечания. При наличии ошибок в определении кадастровой стоимости придется обращаться в организацию, которая совершила ошибку, лично.

Совет. Если вы собственник земель сельхозназначения, подождите со сделками до 1 января 2019 года, в силу вступят результаты новой оценки этих земель. Если вас не устраивает, сколько стоит одна сотка вашей земли, подождите, скорее всего, за последнее время около вашего надела построили новую дорогу или еще что-то, и цена изменилась.

Ориентировочная стоимость 1 сотки земли в регионах

В следующей таблице приведена средняя рыночная стоимость 1 сотки земли в различных городах и регионах России.

Читайте также  Оценка сервитута земельного участка примерный отчет
Город Цена 1 сотки земли (руб.)
Ялта Большая (Крым) 1 611 331
Пенза 190 922
Санкт-Петербург 1 124 703
Ростов-на-Дону 756 269
Иваново 189 415
Челябинск 187 627
Геленджик 666 511
Домодедово 181 467
 Химки 710 933
Ижевск 108 423
Обнинск 163 618
Нижний Тагил 120 225
Бор 76 390
Сочи 723 165
Нижний Новгород 287 577
Кемерово 88 099

И все же надо понимать, что это только ориентировочная стоимость. У каждого города есть центр и окраина, есть земли рядом с городом, а есть в нескольких десятках километров от него, с инфраструктурой и без. Все это сильно влияет на то, сколько стоит 1 сотка земли.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Право собственности на любую недвижимость согласно закону должно быть подтверждено регистрацией в Едином государственном реестре.

Среди всех прочих условий для этого нужно получить кадастровый паспорт. Поскольку участок земли является одним из видов недвижимости, получение данного документа является обязательным условием для проведения обязательной регистрации.

Одним из обязательных моментов этой процедуры является формирование кадастровой стоимости.

Определение понятий

Когда речь идёт о стоимости, первой приходит на ум именно рыночная, которая формируется при купле-продаже земельных участков.

На самом же деле существует несколько разновидностей:

  • рыночная;
  • инвентаризационная;
  • кадастровая.

Инвентаризационная стоимость существовала достаточно давно. После того, как прошло много лет, она осталась фиксированной и стала составлять незначительную величину от реальной, рыночной цены. Это привело к тому, что налог на землю, который основывался именно на ней, стал очень небольшим.

Это привело к тому, что в качестве базы для начисления стали использовать именно кадастровую стоимость.

Конечно, идеально могла бы подойти рыночная, однако она может довольно быстро меняться, а точную оценку на каждый данный момент могут производить только профессиональные оценщики, работа которых далеко не бесплатна.

Кадастровая стоимость основана на других принципах. Для её формирования используется удельный показатель кадастровой стоимости. Он представляет собой определённым образом сформированную усреднённую цену за один квадратный метр для такого рода земли. Полная цена представляет собой произведение данной величины на площадь рассматриваемого участка. Переоценка должна проводится не реже, чем раз в течение пяти лет, и не чаще одного года.

Поскольку удельный показатель формируется не рыночным образом, нередки случаи, когда так посчитанная стоимость существенно превосходит рыночную. В таких случаях допускается обжалование. Для этого обращаются в специально созданные комиссии, которые тщательно рассматривают вопрос завышения цены и могут согласиться с использованием в данном случае рыночной.

Насколько необходима данная разновидность стоимости:

  1. Любые сделки с земельными участками не могут осуществляться, если права на них не зарегистрированы в Едином реестре. А это требует в обязательном порядке наличия Выписки из ЕГРН и включённой в нее кадастровой цены.
  2. При покупке или продаже недвижимости кадастровая цена может выступать основой для формирования суммы сделки.
  3. При получении аренды у государственного предприятия, её цена формируется на основе кадастровой стоимости.
  4. При начислении налога на землю именно на её основе рассчитывается величина платежа.
  5. Это важно в том случае, когда земельный участок передаётся по наследству.
  6. При выкупе у государства, определение кадастровой стоимости является обязательным моментом.
  7. Если участок приобретён любым способом, право собственности на него начнётся только с момента регистрации в Едином реестре. А процедура предусматривает определение кадастровой цены.
  8. При распродаже государственных земель она становится основой для определения аукционной цены.

Теперь зададимся вопросом о том, какую роль играет эта стоимость с точки зрения государства или владельцев участков:

  1. На общегосударственном уровне речь идёт о создании и развитии единой системы налогообложения различных земельных участков. Правильная организация начисления и взимания земельных налогов способствует эффективному наполнению бюджета и на общегосударственном, и на местном уровнях.
  2. Субъекты Российской Федерации смогут обоснованно определять наиболее рациональные способы распоряжения земельными ресурсами.
  3. С точки зрения частных хозяев — это справедливый расчёт налоговых платежей, возможность пользоваться этой базой для сделок купли-продажи или арендных платежей.

Законодательное регулирование вопроса

Основой для рассмотрения является Земельный кодекс.

Кроме этого был принят ряд законов, которые регламентирует процесс оценки:

  1. “Об оценочной деятельности”.
  2. “О гос. кадастровой оценке”.
  3. “О кадастровой деятельности”.
  4. “О гос. регистрации недвижимости”.

Кроме этого, вышел ряд приказов в этой сфере:

  1. О методических указаниях о гос. кадастровой оценке.
  2. Об указаниях по оценке земель сельхоз. назначения.
  3. О методуказаниях по оценке земель населённых пунктов и др.

При проведении работы должны соблюдаться требования федеральных стандартов:

  1. “Общие понятия, подходы, требования к проведению оценки”.
  2. “Цель оценки, виды стоимости”.
  3. “Требования к отчёту о проведении оценки”.
  4. “ Определение кад. стоимости объектов недвижимости”.

Факторы, которые оказывают влияние на расчет

При определении цены используются площадь и удельный показатель стоимости.

Последний основывается на том, какие виды допустимого использования разрешены для рассматриваемого участка. После этого исследуется рыночная ситуация, связанная с куплей-продажей таких земель и берётся средняя стоимость одного квадратного метра. Более сложная ситуация возникает, когда у земли есть несколько разрешённых видов. В этом случае соответствующие удельные показатели сравниваются и среди них выбирается максимальный.

Следующие факторы могут оказать влияние на формирование стоимости:

  1. Площадь рассматриваемого участка.
  2. Целевое назначение и виды разрешённого использования.
  3. Большая или меньшая удалённость от населённых пунктов.
  4. Экологическая ситуация в данном месте и, в частности, уровень загрязнения.
  5. Средняя рыночная цена для подобного типа земель.
  6. Наличие коммуникаций на участке.
  7. Наличие или отсутствие построек, в том числе наличие недостроев.

Поскольку формирование происходит нерыночным образом, полученный результат для данного участка может значительно расходиться с его рыночной стоимостью.

Порядок определения

Вся процедура состоит из трёх основных этапов:

  • принятие решения;
  • проведение оценки;
  • утверждение полученных результатов.

Первый и последний пункты списка более или менее понятны, рассмотрим более подробно второй пункт.

Сначала нужно учесть, что методов оценки существует несколько:

  1. Наиболее часто применяют сравнительный подход. В этом случае просто сравнивают рыночную цену однотипных земель и берут среднее значение. Этот метод не срабатывает, если речь идёт о такого рода землях, которые очень редко продаются или покупаются.
  2. Если речь, например, идёт о садовом товариществе, то предыдущий метод будет малоэффективен. Тогда применяется затратный способ. В этом случае цена будет существенным образом определяться тем, какие должны быть затраты на эту землю, чтобы привести её в нормальное состояние. Например, это может относиться к подведению различных коммуникаций или к стройке или ремонту дорог.
  3. Ещё один способ расчёта — это использование величины предполагаемого дохода. Если участок может приносить прибыль, на этой основе так же в некоторых случаях можно построить процесс определения цены.
  4. Комбинированные методы включают в себя два или три способа из перечисленных.
  5. Также допустим индивидуально ориентированный подход. Это имеет место в тех случаях, когда ни один из перечисленных вариантов не будет работать.

Правила оспаривания и пересмотра

Как уже говорилось выше, процесс определения этой величины иногда приводит к тому, что такая цена существенно превышает рыночную. В частности, это приводит к завышенной сумме налога на землю. Для владельца земли это невыгодно. Имеет ли он возможность изменить данную ситуацию?

Для того, чтобы оспорить положение дел, прежде всего необходимо провести профессиональную оценку земельного участка. Этим могут заниматься только те фирмы, которые имеют соответствующее разрешение. Подобными спорными вопросами занимается специальная комиссия. Если её рассмотрение не даст результата, можно будет обратиться в суд. Если будет принято положительное для владельца земли решение, он сможет значительно сократить платежи по земельному налогу.

На практике известны случаи, когда первоначально кадастровая стоимость превышала рыночную в три раза. Обычно при таких рассмотрениях дело решается в пользу истца.

На долю отказов, согласно судебной статистике в 2016 году, пришлось не более семи процентов от поданных жалоб. Последние изменения в законодательстве дают дополнительные преимущества владельцу земельного участка.

Он, в случае успешного результата рассмотрения дела, может не только решить проблему на будущее, но и вернуть переплаченные ранее платежи.

Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимостей

С одной стороны государство не может при каждом упоминании цены земельного участка производить дорогостоящую процедуру такой оценки.

С другой стороны, инвентаризационная стоимость недвижимости, которая применялась ранее, была слишком занижена, и её использование приводило к серьёзной недоплате налогов в бюджет.

Некоторым компромиссом стала кадастровая цена. Процедура определения отдельного показателя предназначена для формирования более или менее справедливой оценки. Во многих случаях это так и есть.

Однако, поскольку согласно нормативам такая переоценка производится только раз в пять лет, она менее затратна, чем использование рыночной стоимости. При этом существуют ситуации, когда она является завышенной.

В этом случае владелец имеет возможность обратиться в государственные органы для пересмотра. Но при этом он оплачивает проведение процедуры профессиональной оценки участка.

О проблемах определения величины показателя кадастровой стоимости земли смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: